当中間連結会計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。
文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。
(1)経営成績の状況
当中間連結会計期間におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善やインバウンド需要の拡大等により緩やかな回復傾向が見られました。しかしながら、国際情勢不安の長期化や原材料価格の高騰等により、依然として先行き不透明な状況にあります。
投資マーケットにおいては、金利の先高感により、一部投資家の目線が保守的になっており、J-REIT市場は低迷しておりますが、現物不動産市場の全体感としては依然として投資家の投資意欲は堅調という認識です。
不動産マーケットにおいては、新型コロナウイルス感染症の影響もあり物流アセットに対して多くの投資資金が流入し、新規参入も増加し、物流施設が有力な投資対象として広く認知された一方、昨今の建築工事費の上昇により、デベロッパー各社とも今までのような高額での用地取得ができない状況となっており、土地価格の上昇が抑えられている状況でもあります。結果として、物流施設開発の着工面積は数年前に比べると大幅に減少しているものと思われます。
物流施設の賃貸マーケットにおいては、大型物流施設の大量供給により首都圏エリアにおいては空室率の上昇が見受けられますが、建築費の高騰に伴う着工面積の減少から、時間経過とともに解消される見込みであり、大幅な空室増加は限定的と考えております。
このような事業環境のもと、不動産管理事業セグメントでは、インフレに対応した賃料値上げの実施と有効活用・既存物件取得を通じ面積拡大を継続的に進めております。長年の不動産管理事業で培ってきた使用者と保有者との広範囲なネットワークと実績という強みに加えて、CREグループ及びアライアンス先企業と連携し、企業が保有する不動産の有効活用事業や他社管理の空庫物件をマスターリースすることで面積拡大を図ってまいります。
物流投資事業セグメントでは、今中期経営計画期間に売却予定の物件の総額は、コミットメント額である2,000億円を超え、2,100億円に達する見込みであり、次の中期経営計画である2027年7月期以降の売却案件の優良な開発素地の仕入れに注力しております。物流業界における2024年問題に対応するためには、物流ネットワークの更なる自動化・省人化が求められております。そのような状況において、当社の開発戦略としては、従前の物流適地に加え、大都市圏における発着点及び長距離輸送の中継地点となり得る立地も開発投資対象に含めて検討を進めてまいります。
アセットマネジメント事業セグメントでは、公募リートであるCREロジスティクスファンド投資法人と私募リートであるCREインダストリアルアセット投資法人からの運用に係るストック収益を順調に積み上げております。
海外事業セグメントでは、インドネシアにおいて、初の既存物件を取得いたしました。開発案件とともに将来的な収益基盤の1つになるべく、投資を加速させ、アセットを確実に積み上げてまいります。
当社は物流不動産を市場に提供しておりますが、そのクライアントは倉庫運送事業を主業とする企業が過半を占めます。事業者の課題は、労働力の確保、自動化やデジタル化、輸配送の効率化等であり、運営の合理化を求める企業が存在します。当社としましては、この事業環境の中、さらに付加価値の高いサービスを提供し、顧客の発展に貢献することを目指し、物流インフラプラットフォームの実現を事業ビジョンに掲げております。そのため、物流不動産のワンストップサービスを提供する企業グループから、物流を支える全てのサービスの基盤となる企業グループへと、既存領域の更なる成長、海外事業の拡大・収益化、新規事業の拡充・収益化を通じ、社会へ貢献し続ける企業への成長を目指してまいります。
当中間連結会計期間の事業活動の結果、売上高22,585百万円(前年同期比3.9%減)、営業利益3,031百万円(前年同期比134.7%増)、経常利益2,199百万円(前年同期比214.2%増)、事業利益(注)3,062百万円(前年同期比124.0%増)、親会社株主に帰属する中間純利益1,413百万円(前年同期比281.7%増)となりました。
(注)事業利益又は損失(△)=営業利益又は損失(△)+持分法投資損益+のれん償却費(連結子会社・持分法適用会社)+事業投資による損益
セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。
① 不動産管理事業
不動産管理事業につきましては、高稼働を維持しつつ収益性の向上を目指した結果、2025年1月末時点での管理面積は約656万㎡となりました。マスターリース物件が前期に引き続き高い稼働率を維持したこと、管理面積が堅調に推移したことから、安定的に収益が計上されました。その結果、売上高は12,171百万円(前年同期比6.4%増)、セグメント利益は1,683百万円(前年同期比69.4%増)となりました。
② 物流投資事業
物流投資事業につきましては、当社開発物件である「ロジスクエア成田」及び「ロジスクエア松戸」を売却いたしました。その結果、売上高は7,750百万円(前年同期比24.1%減)、セグメント利益は1,363百万円(前年同期比58.5%増)となりました。
③ アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業につきましては、CREロジスティクスファンド投資法人と私募ファンドの2025年1月末時点での受託資産残高は390,422百万円となりました。これにより、アセットマネジメントフィー等が順調に計上されました。その結果、売上高は1,014百万円(前年同期比45.9%増)、セグメント利益は710百万円(前年同期比67.6%増)となりました。
④ 海外事業
海外事業につきましては、東南アジアで共同パートナーとともに開発物件の土地取得、リーシング及び建設を進めているところであり、売上高は12百万円(前年同期比44.0%増)、セグメント損失は302百万円(前年同期は176百万円のセグメント損失)となりました。
(2)当中間期の財政状態の概況
(資産、負債及び純資産の状況)
(資産)
当中間連結会計期間末における流動資産は124,234百万円となり、前連結会計年度末に比べ13,093百万円増加いたしました。これは主に仕掛販売用不動産が8,534百万円、現金及び預金が6,660百万円減少した一方、販売用不動産が23,616百万円、未収消費税等が3,897百万円増加したことによるものであります。固定資産は33,041百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,645百万円増加いたしました。これは主に破産更生債権等が160百万円、関係会社長期貸付金が150百万円減少した一方、投資有価証券が2,013百万円増加したことによるものであります。繰延資産は13百万円となり、前連結会計年度末に比べ6百万円減少いたしました。これは社債発行費が6百万円減少したことによるものであります。
この結果、総資産は157,289百万円となり、前連結会計年度末に比べ14,732百万円増加いたしました。
(負債)
当中間連結会計期間末における流動負債は41,370百万円となり、前連結会計年度末に比べ1,997百万円増加いたしました。これは主に買掛金が1,089百万円、未払法人税等が806百万円、役員賞与引当金が330百万円減少した一方、1年内返済予定の長期借入金が3,320百万円、短期借入金が940百万円増加したことによるものであります。固定負債は74,168百万円となり、前連結会計年度末に比べ12,156百万円増加いたしました。これは主に受入敷金保証金が62百万円減少した一方、長期借入金が12,205百万円増加したことによるものであります。
この結果、負債合計は115,539百万円となり、前連結会計年度末に比べ14,153百万円増加いたしました。
(純資産)
当中間連結会計期間末の純資産は41,750百万円となり、前連結会計年度末に比べ579百万円増加いたしました。これは主に親会社株主に帰属する中間純利益1,413百万円の計上と配当金1,467百万円の支払いに伴い利益剰余金が54百万円減少した一方、為替換算調整勘定が213百万円、投資有価証券の時価評価に伴いその他有価証券評価差額金が182百万円、非支配株主持分が179百万円増加したことによるものであります。
(3)キャッシュ・フローの状況
当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、17,644百万円となり、前連結会計年度末と比べ6,661百万円減少となりました。各キャッシュ・フローの状況とその要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果、19,685百万円の資金使用(前年同期は1,377百万円の資金使用)となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益2,221百万円により資金が増加し、一方で棚卸資産の増加15,097百万円、未収消費税等の増加3,897百万円により資金が減少したことによるものであります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果、1,832百万円の資金使用(前年同期比16.1%減)となりました。これは主に、有価証券及び投資有価証券の取得による支出1,291百万円、有形固定資産の取得による支出325百万円により資金が減少したことによるものであります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果、14,861百万円の資金獲得(前年同期は403百万円の資金使用)となりました。これは主に、長期借入れによる収入21,562百万円により資金が増加し、一方で長期借入金の返済による支出6,238百万円により資金が減少したことによるものであります。
(4)経営方針・経営戦略等
当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略等について重要な変更はありません。
(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。
(6)研究開発活動
該当事項はありません。
当社は、2025年1月28日開催の取締役会において、SMFLみらいパートナーズ株式会社によるいわゆるマネジメント・バイアウト(MBO)の一環として行われる当社の普通株式(以下、「当社株式」といいます。)に対する公開買付け(以下、「本公開買付け」といいます。)に賛同する旨の意見を表明するとともに、当社の株主の皆さまに対して、本公開買付けへの応募を推奨することを決議いたしました。
なお、当該取締役会決議は、本公開買付け及びその後の一連の手続きを実施することにより当社株式が上場廃止となる予定であることを前提として行われたものです。