第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

(1)連結経営指標等

回次

第17期

第18期

第19期

第20期

第21期

決算年月

2017年3月

2018年3月

2019年3月

2020年3月

2020年12月

売上高

(千円)

26,614,078

31,260,663

39,834,330

74,187,219

29,886,985

経常利益

(千円)

5,181,191

3,044,174

4,327,524

4,599,463

2,157,139

親会社株主に帰属する当期純利益

(千円)

6,437,323

1,958,092

2,684,996

3,177,475

1,644,560

包括利益

(千円)

6,620,605

2,191,182

2,085,967

2,974,642

1,976,364

純資産額

(千円)

19,878,418

20,304,021

21,611,860

23,870,716

24,841,369

総資産額

(千円)

56,792,641

67,251,191

99,597,389

75,054,774

71,220,442

1株当たり純資産額

(円)

979.32

1,135.12

1,196.94

1,305.43

1,358.52

1株当たり当期純利益金額

(円)

366.84

109.61

149.30

174.59

89.94

潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額

(円)

359.93

108.69

148.35

174.41

自己資本比率

(%)

30.8

30.2

21.7

31.8

34.9

自己資本利益率

(%)

44.2

10.4

12.8

14.0

6.8

株価収益率

(倍)

4.96

15.75

9.98

7.66

18.65

営業活動による

キャッシュ・フロー

(千円)

2,908,136

5,639,932

28,020,748

29,681,305

3,569,731

投資活動による

キャッシュ・フロー

(千円)

1,136,940

154,422

7,143

1,160,565

98,813

財務活動による

キャッシュ・フロー

(千円)

3,394,811

6,412,593

32,511,541

27,820,465

4,441,893

現金及び現金同等物の期末残高

(千円)

13,574,693

14,508,977

18,856,819

21,850,515

20,897,442

従業員数

(人)

69

83

69

73

74

(外、平均臨時雇用者数)

(61)

(66)

(1)

(1)

(1)

(注)  1.売上高には消費税等は含まれておりません。

2.「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を第19期連結会計年度の期首から適用しており、第18期以前の連結会計年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

3.当社は、2020年12月24日開催の臨時株主総会で、「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、決算期を3月31日から12月31日に変更しました。また、国内子会社の決算期も3月31日から12月31日に変更しました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年4月1日から2020年12月31日までの9ヶ月間となります。なお、当社及び国内子会社は4月1日から12月31日までの9ヶ月間、12月決算の海外子会社は1月1日から12月31日までの12ヶ月間であります。

4.第21期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

 

(2)提出会社の経営指標等

回次

第17期

第18期

第19期

第20期

第21期

決算年月

2017年3月

2018年3月

2019年3月

2020年3月

2020年12月

売上高

(千円)

23,894,094

29,301,320

35,868,061

72,827,432

29,427,794

経常利益

(千円)

3,753,035

3,257,300

4,055,428

4,861,623

2,202,940

当期純利益

(千円)

7,154,331

2,236,810

2,711,515

3,375,318

1,478,706

資本金

(千円)

2,794,183

2,795,626

2,900,258

3,048,547

3,048,547

発行済株式総数

(株)

17,862,800

17,865,200

18,039,200

18,285,800

18,285,800

純資産額

(千円)

13,871,991

15,107,602

17,054,625

19,710,501

20,178,830

総資産額

(千円)

43,865,058

54,399,000

88,762,701

67,545,797

63,153,708

1株当たり純資産額

(円)

775.19

844.25

944.31

1,077.92

1,103.53

1株当たり配当額

(円)

55.00

55.00

55.00

55.00

25.00

(うち1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益金額

(円)

407.70

125.21

150.78

185.46

80.87

潜在株式調整後1株当たり当期純利益金額

(円)

400.02

124.16

149.82

185.27

自己資本比率

(%)

31.6

27.7

19.2

29.2

32.0

自己資本利益率

(%)

68.2

15.5

16.9

18.4

7.4

株価収益率

(倍)

4.46

13.78

9.88

7.21

20.74

配当性向

(%)

13.5

43.9

36.5

29.7

30.9

従業員数

(人)

27

37

42

48

43

(外、平均臨時雇用者数)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

株主総利回り

(%)

82.9

81.2

73.2

68.9

85.0

(比較指標:TOPIX(東証株価指数))

(%)

(112.3)

(127.4)

(118.1)

(104.1)

(134.0)

最高株価

(円)

2,328

1,932

2,024

1,785

1,842

最低株価

(円)

1,370

1,591

1,327

1,200

1,093

(注)  1.売上高には消費税等は含まれておりません。

2.第21期の潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

3.「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)を第19期事業年度の期首から適用しており、第18期以前の事業年度に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を遡って適用した後の指標等となっております。

4.最高株価及び最低株価は、東京証券取引所市場第一部におけるものであります。

5.第21期より決算期を3月31日から12月31日に変更いたしました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年4月1日から2020年12月31日までの9ヶ月間となっております。

 

2【沿革】

年月

事項

2000年4月

商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋一丁目13番25号に当社(資本金12,100千円)を設立

 

商業施設の企画・開発及び運営・管理業務(サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業)開始

2001年1月

東京事務所(現東京支店)を開設

2001年10月

宅地建物取引業免許取得(大阪府知事(1)第48728号)

2003年11月

金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務(不動産投資事業)開始

2004年9月

アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務(不動産投資事業)開始

 

駐車場施設に係るサブリース業務(サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業)開始

2005年5月

不動産投資業務(不動産投資事業)開始

2006年9月

ファンド「デイスターモール1」に係る業務に携わる(同ファンドは2009年1月に解散)

2006年11月

宅地建物取引業免許取得(国土交通大臣(1)第7373号)

2007年1月

名古屋事務所(現名古屋支店)を開設

2007年2月

信託受益権販売業登録(近畿財務局長(売信)第104号)
(現第二種金融商品取引業(近畿財務局長(金商)第184号))

2007年11月

名古屋証券取引所セントレックスに株式を上場

2008年1月

 

2008年9月

2010年8月

2012年3月

2013年4月

2014年10月

 

 

 

2014年12月

2015年11月

 

2016年4月

 

2016年5月

2016年9月

 

 

 

2016年11月

 

2017年1月

2017年3月

2018年5月

2018年7月

2019年11月

 

 

2019年12月

 

2020年12月

2021年3月

株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社(資本金80,000千円)を設立

本社を大阪市中央区今橋四丁目1番1号に移転

一級建築士事務所登録(東京都知事  第56464号)

「JINUSHIファンド(注)」に係る業務を開始

株式の上場市場を名古屋証券取引所セントレックスから名古屋証券取引所市場第二部に変更

当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス&リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの4社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年2月より本基本協定書に基づいて「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品の当該商業リート(ケネディクス商業リート投資法人)への売却を開始

東京証券取引所市場第一部に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部に指定

ニューリアルプロパティ株式会社(資本金50億円)の株式(議決権所有割合30.57%)を取得し持分法適用関連会社化にする

100%出資子会社地主アセットマネジメント株式会社(以下、「地主AM」という。)(資本金150,000千円)を設立(現連結子会社)

ニューリアルプロパティ株式会社による自己株式の取得に伴い、同社は当社の連結子会社となる

地主AMは、私募リートの運用開始にあたり、取引一任代理等の認可を受けるとともに、金融商品取引業(投資運用業)(関東財務局長(金商)第2951号)の登録を行なう

地主AMは、日本初の底地特化型私募リートである地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」という。)を設立

当社と「地主リート」及び地主AMの3社間で底地特化型の私募リートに係る「スポンサーサポート契約」を締結、2017年1月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始

地主AMは、「地主リート」の運用を開始

新日本商業開発株式会社を解散

100%出資子会社 JINUSHI USA INC.(資本金500千US$)を設立

100%出資子会社地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社(資本金10,000千円)を設立

当社及び地主AMは、三井住友ファイナンス&リース株式会社の100%子会社であるSMFLみらいパートナーズ株式会社と、販売用不動産(信託受益権を含む。)の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

当社及び地主AMは、みずほリース株式会社の100%子会社であるエムエル・エステート株式会社と、販売用不動産(信託受益権を含む。)の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結

事業年度(決算日)を毎年1月1日から12月31日までに変更

2021年3月25日開催の定時株主総会で、商号を「日本商業開発株式会社」から「地主株式会社」へ変更する「定款一部変更の件」が承認(定款変更の効力発生日2022年1月10日)

(注)  「JINUSHIファンド」

  年金基金等の運用資金に対して、「JINUSHIビジネス」を通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地(底地)を投資対象とする不動産私募ファンドであります。

  なお、「JINUSHIビジネス」とは、土地(底地)のみに投資を行い、テナントと長期の事業用定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うので再投資がいらず、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルです。

3【事業の内容】

当社グループ(当社、子会社18社及び持分法適用関連会社1社)は、次の3つの事業を主たる業務としております。

なお、次の3事業は「第5  経理の状況  1  連結財務諸表等  (1)連結財務諸表  注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であります。

不動産投資事業

  当社グループのビジネスモデルである「JINUSHIビジネス(注)」の手法により、当社が開発した不動産投資商品を地主プライベートリート投資法人等の投資家に売却する事業を行っております。

サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

  当社グループが土地所有者から土地を借り受けて土地の借り手であるテナントに転貸するサブリース業務、当社保有の物件をテナントに賃貸する賃貸借業務及びファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託し、また投資法人の資産運用委託報酬を得るファンドフィー事業を行っております。

企画・仲介事業

  当社グループ独自のノウハウをコンサルティングで提供する企画業務及び不動産の売買を仲介する仲介業務を行っております。

(注)  「JINUSHIビジネス」

      第1 企業の概況 2 沿革(注)「JINUSHIファンド」に記載のとおりであります。

 

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルであります「JINUSHIビジネス」の基本的な考え方は、投資家のリスクを抑え、利益を長期的に安定して得られる安全な不動産投資商品を提供することであります。当社グループ自らが土地を取得するとともにテナントを誘致し土地を長期に賃貸いたします。この土地を長期にわたって安定的に利益が得られる安全な不動産投資商品として「地主リート」を始め事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託(J-REIT)に売却しております。

当社グループの基本的な考え方であります「正しい投資を行う」ことは、「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」というビジネスモデルを中核に置いた不動産投資事業「JINUSHIビジネス」において実現いたします。

(2) サブリース・賃貸借・ファンドフィー事業

①  サブリース業務

当社グループが土地オーナーから土地を賃借し、商業施設、駐車場施設、物流施設等、立地に適した用途を提案し、土地を転貸することにより賃貸料収入を得ております。これにより、土地オーナーは土地を売却せず、かつ、手間を掛けずに有効利用することができます。

②  賃貸借業務

不動産を当社グループが保有し、テナント等に賃貸する業務を行っております。

③  ファンドフィー業務

  ファンド等からの不動産の運営管理であるプロパティマネジメント等を受託してファンドフィーや投資法人の資産運用委託報酬を得ております。

 

(3) 企画・仲介事業

①  企画業務

「JINUSHIビジネス」で培ったノウハウをもとに行うコンサルティング業務を行っております。

たとえば、不動産オーナーからの遊休資産等の運営方法及び当該資産等を活用した事業構築等の相談業務や、テナント等の事業会社からの出店候補地の選定等、立地選定から出店条件交渉までのコンサルティング業務を受託することで業務委託料収入を得ております。

②  仲介業務

  不動産の売買を仲介する仲介事業を行って仲介手数料収入を得ております。

 

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4【関係会社の状況】

名称

住所

資本金

主要な事業の内容

議決権の所有割合

(%)(注)4

関係内容

(連結子会社)

 

 

 

 

 

地主アセットマネジメント株式会社

東京都千代田区

千円

150,000

サブリース・

賃貸借・

ファンドフィー事業

100

 

JINUSHI USA  INC.

アメリカ合衆国

デラウェア州

千US$

500

 

不動産投資事業

 

100

 役員の兼任

地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社

東京都千代田区

千円

10,000

その他

100

 

ニューリアルプロパティ株式会社 (注)2

福井県福井市

千円

100,000

不動産投資事業

その他

(100)

 

クマガイ

オーストラリア

ファイナンスPTY.

リミテッド (注)3

オーストラリア

ニューサウス

ウェールズ州

千A$

5,352

その他

(100)

 

ケージーランド

ニューヨーク

コーポレーション(注)3

アメリカ合衆国

ニューヨーク州

千US$

327,281

不動産投資事業

(100)

 

クマガイ

オーストラリアPTY.

リミテッド (注)3

オーストラリア

ニューサウス

ウェールズ州

千A$

268,399

その他

(100)

 

その他11社

 

 

 

 

 

(持分法適用関連会社)

 

 

 

 

 

トンネル

ホールディングスPTY.

リミテッド

オーストラリア

ニューサウス

ウェールズ州

千A$

7,200

その他

(50.00)

 

(注)  1.「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

   2.ニューリアルプロパティ株式会社は、当該連結会計年度に減資の決議を行い、特定子会社に該当しなくなりました。

3.特定子会社に該当しております。

4.議決権の所有割合の(  )内は、間接所有であります。

 

 

5【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

 

2020年12月31日現在

セグメントの名称

従業員数(人)

全社共通

74

1

合計

74

1

(注)  1.従業員数は就業人員であり、臨時従業員は( )内に年間の平均人員を外数で記載しております。

2.当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。

 

  (2) 提出会社の状況

 

 

 

2020年12月31日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(円)

43

40.3

4.6

15,589,791

 

セグメントの名称

従業員数(人)

全社共通

43

合計

43

(注)  1.従業員数は就業人員(当社から社外への出向者は除いております。)であります。

2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。

4.当事業年度は、決算期変更により9ヶ月間となっておりますので、平均年間給与については、2020年4月1日から2020年12月31日までの9ヶ月間の金額を12ヶ月間ベースに換算して記載しております。

  (3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。