# 第一部【企業情報】

## 第１【企業の概況】

### １【主要な経営指標等の推移】

#### (1）連結経営指標等

回次 | 第21期 | 第22期 | 第23期 | 第24期 | 第25期
決算年月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月
売上高 | (百万円) | 29,886 | 56,177 | 49,887 | 31,597 | 57,068
経常利益 | (百万円) | 2,157 | 5,002 | 5,943 | 5,718 | 8,265
親会社株主に帰属する当期純利益 | (百万円) | 1,644 | 3,124 | 3,641 | 4,709 | 6,087
包括利益 | (百万円) | 1,976 | 3,397 | 4,042 | 4,991 | 6,287
純資産額 | (百万円) | 24,841 | 27,781 | 30,960 | 31,501 | 44,800
総資産額 | (百万円) | 71,220 | 86,337 | 72,153 | 101,482 | 115,417
１株当たり純資産額 | (円) | 1,358.52 | 1,519.30 | 1,690.17 | 1,915.86 | 2,181.23
１株当たり当期純利益 | (円) | 89.94 | 170.90 | 199.16 | 267.76 | 334.89
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | (円) | － | － | － | － | －
自己資本比率 | (％) | 34.9 | 32.2 | 42.8 | 30.9 | 38.6
自己資本利益率 | (％) | 6.8 | 11.9 | 12.4 | 15.1 | 16.0
株価収益率 | (倍) | 18.65 | 10.06 | 9.32 | 8.15 | 6.45
営業活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | 3,569 | 11,373 | 19,993 | △25,212 | △4,329
投資活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △98 | △17,513 | △156 | 3,691 | △2,069
財務活動による キャッシュ・フロー | (百万円) | △4,441 | 2,363 | △13,975 | 21,112 | 6,875
現金及び現金同等物の期末残高 | (百万円) | 20,897 | 17,178 | 23,140 | 22,747 | 23,492
従業員数 | (人) | 74 | 74 | 90 | 95 | 111
(外、平均臨時雇用者数) | (1) | (1) | (1) | (－) | (－)

(注) １．第21期、第22期、第23期、第24期及び第25期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２．当社は、2020年12月24日開催の臨時株主総会で、「定款一部変更の件」が承認されたことを受けて、決算期を３月31日から12月31日に変更いたしました。また、国内子会社の決算期も３月31日から12月31日に変更いたしました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となります。なお、当社及び国内子会社は４月１日から12月31日までの９ヶ月間、12月決算の海外子会社は１月１日から12月31日までの12ヶ月間であります。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。

#### (2）提出会社の経営指標等

回次 | 第21期 | 第22期 | 第23期 | 第24期 | 第25期
決算年月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月
売上高 | (百万円) | 29,427 | 45,446 | 43,326 | 28,525 | 46,810
経常利益 | (百万円) | 2,202 | 4,335 | 8,709 | 5,390 | 6,254
当期純利益 | (百万円) | 1,478 | 2,835 | 3,707 | 4,453 | 4,401
資本金 | (百万円) | 3,048 | 3,048 | 3,048 | 3,048 | 6,461
発行済株式総数 | (株) | 18,285,800 | 18,285,800 | 18,285,800 | 18,285,800 | 21,569,700
純資産額 | (百万円) | 20,178 | 22,550 | 25,360 | 25,337 | 36,652
総資産額 | (百万円) | 63,153 | 78,121 | 64,976 | 91,453 | 104,911
１株当たり純資産額 | (円) | 1,103.53 | 1,233.25 | 1,386.92 | 1,540.94 | 1,784.55
１株当たり配当額 | (円) | 25.00 | 50.00 | 55.00 | 55.00 | 85.00
（うち１株当たり中間配当額） | (－) | (－) | (－) | (－) | (42.50)
１株当たり当期純利益 | (円) | 80.87 | 155.04 | 202.77 | 253.17 | 242.14
潜在株式調整後１株当たり当期純利益 | (円) | － | － | － | － | －
自己資本比率 | (％) | 32.0 | 28.9 | 39.0 | 27.7 | 34.9
自己資本利益率 | (％) | 7.4 | 13.3 | 15.5 | 17.6 | 14.2
株価収益率 | (倍) | 20.74 | 11.09 | 9.15 | 8.62 | 8.92
配当性向 | (％) | 30.9 | 32.2 | 27.1 | 21.7 | 35.1
従業員数 | (人) | 43 | 45 | 58 | 60 | 69
（外、平均臨時雇用者数） | (－) | (－) | (－) | (－) | (－)
株主総利回り | (％) | 127.2 | 134.1 | 148.4 | 176.9 | 181.6
（比較指標：配当込みTOPIX） | (％) | (130.1) | (146.7) | (143.1) | (183.5) | (221.0)
最高株価 | (円) | 1,842 | 1,920 | 2,152 | 2,368 | 2,830
最低株価 | (円) | 1,093 | 1,610 | 1,645 | 1,776 | 1,620

(注) １．第21期、第22期、第23期、第24期及び第25期の潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２．第21期より決算期を３月31日から12月31日に変更いたしました。これに伴い、決算期変更の経過期間となる第21期は、2020年４月１日から2020年12月31日までの９ヶ月間となっております。

３．「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号　2020年３月31日）等を第23期の期首から適用しており、第23期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標となっております。

４．最高株価及び最低株価は、2022年４月４日より東京証券取引所（プライム市場）におけるものであり、それ以前は東京証券取引所（市場第一部）におけるものであります。

### ２【沿革】

年月 | 事項
2000年４月 | 商業施設の企画、開発、運営及び管理事業を主な目的として、大阪市中央区西心斎橋に日本商業開発株式会社（現 地主株式会社）を設立
| 商業施設の企画・開発及び運営・管理業務開始
2001年１月 | 東京事務所（現本社）を開設
2001年10月 | 宅地建物取引業免許取得（大阪府知事（1）第48728号）
2003年11月 | 金融機関より不動産物件をバルクで購入し開発・再生業務開始
2004年９月 | アレンジャー、アセットマネジメントとして不動産流動化業務開始
| 駐車場施設に係るサブリース業務開始
2005年５月 | 不動産投資業務開始
2006年11月 | 宅地建物取引業免許取得（国土交通大臣（1）第7373号）
2007年１月 | 名古屋事務所（現名古屋支店）を開設
2007年２月 | 信託受益権販売業登録（近畿財務局長（売信）第104号） （現第二種金融商品取引業（近畿財務局長（金商）第184号））
2007年11月 | 名古屋証券取引所（以下、「名証」という。）セントレックスに株式を上場
2008年１月 2008年９月 2010年８月 2012年３月 2013年４月 2014年10月 2014年12月 2015年11月 2016年４月 2016年５月 2016年９月 2016年11月 2017年１月 2017年３月 2018年５月 2018年７月 2019年11月 2019年12月 2020年12月 2022年１月 2022年４月 2022年12月 2023年７月 2023年10月 2024年３月 | 株式会社長谷工コーポレーションと共同出資により新日本商業開発株式会社を設立 本社を大阪市中央区今橋四丁目１番１号に移転 一級建築士事務所登録（東京都知事 第56464号） JINUSHIファンド（注）に係る業務を開始 株式の上場市場を名証セントレックスから名証第二部に変更 当社とケネディクス株式会社、三井住友ファイナンス＆リース株式会社及び株式会社ピーアンドディコンサルティングの４社間で商業施設特化型の「REIT事業に係る基本協定書」を締結、2015年２月より本基本協定書に基づいてJINUSHIビジネス（注）によるケネディクス商業リート投資法人への不動産金融商品の売却を開始 東京証券取引所市場第一部（以下、「東証一部」という。）に上場、及び名古屋証券取引所市場第一部（以下、「名証一部」という。）に指定 ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の株式（議決権所有割合30.57％）を取得し、持分法適用関連会社化 地主アセットマネジメント株式会社（以下、「地主ＡＭ」という。）（現 連結子会社）を設立 ニューリアルプロパティ株式会社（現 連結子会社）の自己株式の取得に伴う同社の連結子会社化 地主ＡＭにおいて取引一任代理等の認可及び金融商品取引業（投資運用業）（関東財務局長（金商）第2951号）登録、底地特化型私募リート 地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）を設立 当社と「地主リート」及び地主ＡＭの３社間で「スポンサーサポート契約」を締結、2017年１月より本契約に基づいて「地主リート」へ販売用不動産の売却を開始 地主ＡＭによる「地主リート」の運用開始 新日本商業開発株式会社を解散 JINUSHI USA INC.（現 連結子会社）を設立 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（現 連結子会社）を設立 当社と地主ＡＭ及び三井住友ファイナンス＆リース株式会社の連結子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結 当社と地主ＡＭ及びみずほリース株式会社の連結子会社であるエムエル・エステート株式会社の３社間で販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結 決算期を３月31日から12月31日に変更 地主株式会社へ商号変更 東京証券取引所の市場区分の見直しにより、東証一部からプライム市場（以下、「東証プライム市場」という。）に移行、及び名証の市場区分の見直しにより、名証一部からプレミア市場（以下、「名証プレミア市場」という。）に移行 九州支店を開設 本社を東京に移転 個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」開始 ポーター賞を受賞 名証プレミア市場における当社株式を上場廃止。東証プライム市場に一本化

(注)「JINUSHIファンド」とは、年金基金等の運用資金に対して、JINUSHIビジネスを通じ、長期にわたる安全で安定的な投資機会を提供することにより運用の安定性に貢献することを目的とした土地を投資対象とする不動産私募ファンドです。また、「JINUSHIビジネス」とは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

### ３【事業の内容】

当社グループ（当社、子会社19社）は、次の３つの事業を主たる業務としております。

なお、次の３事業は「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項」に掲げるセグメントの区分と同一であり、当連結会計年度に報告セグメントの区分を変更しております。

不動産投資事業 | 土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産投資手法であるJINUSHIビジネスにより、当社グループが開発した不動産金融商品を地主リート等に売却する事業を行っております。
不動産賃貸事業 | 当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得る長期賃貸事業や当社グループが土地所有者から土地を借り受けてテナントに転貸するサブリース事業、不動産特定共同事業を活用し個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行う不動産特定共同事業を行っております。
資産運用事業 | 地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬を得る事業を行っております。

(1) 不動産投資事業

当社グループのビジネスモデルであるJINUSHIビジネスは、不動産投資におけるリスクを抑え、自然災害やマーケットボラティリティに強い、安定的な収益が長期にわたって見込める安全な不動産金融商品を提供しています。

当社グループが土地を取得すると同時にテナントを誘致し、20年から50年程度の定期借地契約をテナントと締結いたします。この開発した底地（借地権の付着した土地所有権）を不動産金融商品として、地主リートをはじめ事業会社、個人投資家、私募ファンドや不動産投資信託（J-REIT）等に売却し、売却収益を得ております。

(2) 不動産賃貸事業

① 長期賃貸事業

当社グループが開発した不動産金融商品を自ら保有し賃貸収益を得ております。

② サブリース事業

当社グループが土地所有者から土地を借り受けて、商業施設、ホスピス、物流施設等、立地に適した使用用途を提案し、テナントに土地を転貸することにより賃貸収益を得ております。

③ 不動産特定共同事業

不動産特定共同事業を活用し、個人投資家向け不動産金融商品「地主倶楽部」の提供を行っております。

(3) 資産運用事業

地主リート等から資産運用業務や運営管理業務を当社グループが受託し、アセットマネジメント収益やプロパティマネジメント収益を得ております。

### ４【関係会社の状況】

名称 | 住所 | 資本金 | 主要な事業の内容 | 議決権の所有割合 （％）(注)３ | 関係内容
（連結子会社） |  |  |  |  |
地主アセットマネジメント株式会社 | 東京都千代田区 | 百万円 150 | 資産運用事業 | 100 |
地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社 | 東京都千代田区 | 百万円 100 | 不動産投資事業 不動産賃貸事業 | 100 |
JINUSHI USA INC. | アメリカ合衆国 デラウェア州 | 千US$ 5,500 | 不動産投資事業 不動産賃貸事業 | 100 | 役員の兼任
ニューリアルプロパティ株式会社 | 福井県福井市 | 百万円 100 | 不動産投資事業 | (100) |
クマガイ オーストラリア ファイナンスPTY. リミテッド | オーストラリア ニューサウス ウェールズ州 | 千A$ 5,352 | その他 | (100) |
クマガイ オーストラリアPTY. リミテッド　(注)２ | オーストラリア ニューサウス ウェールズ州 | 千A$ 268,399 | その他 | (100) |
その他13社 |  |  |  |  |
（持分法適用関連会社） |  |  |  |  |
CREI 5 WB – SEPULVEDA LLC | アメリカ合衆国 カリフォルニア州 | 千US＄ 8,608 | 不動産賃貸事業 | (50) |

(注) １．「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

２．特定子会社に該当しております。

３．議決権の所有割合の（ ）内は、間接所有であります。

### ５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

| 2024年12月31日現在
セグメントの名称 | 従業員数（人）
全社共通 | 111 | （－）
合計 | 111 | （－）

(注) １．従業員数は就業人員であり、臨時従業員は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．当社グループは事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。

(2) 提出会社の状況

|  |  | 2024年12月31日現在
従業員数（人） | 平均年齢（歳） | 平均勤続年数（年） | 平均年間給与（千円）
69（－） | 38.4 | 3.7 | 19,157

セグメントの名称 | 従業員数（人）
全社共通 | 69（－）
合計 | 69（－）

(注) １．従業員数は就業人員（当社から社外への出向者は除いております。）であり、臨時従業員は（　）内に年間の平均人員を外数で記載しております。

２．平均年間給与は、賞与、基準外賃金及び譲渡制限付株式による株式報酬費用を含んでおります。

３．当社は事業セグメント別の従業員を置かず、プロジェクト毎にチームで運営しているため、全社共通で人数を記載しております。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び

「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に

よる公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。