## 第２【事業の状況】

### １【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営理念および経営方針

当社は「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念として掲げております。

土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。

当社独自の不動産金融商品の開発・提供により、長期かつ安定的な運用を目指す機関投資家の皆さまのニーズに応えることで社会に貢献し、その結果として、高い成長と企業価値の向上を実現し、あらゆるステークホルダーの信頼を得られるよう努めてまいります。

（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

(2) 中長期的な会社の経営戦略

当社グループは、2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、「中計」という。）を発表しております。また、中計の達成ならびに持続可能な社会の実現と中長期的な企業価値向上を目指して、ESG方針を策定しております。

中計の概要およびサステナビリティ／ESGの取組みについては、以下を参照ください。

（ご参考）

・中計の概要：https://www.jinushi-jp.com/images/pdfFile.pdf

・サステナビリティ／ESGの取組み：https://www.jinushi-jp.com/sustainability/

・決算説明資料：https://www.jinushi-jp.com/ir/library.html

(3) 目標とする経営指標

当社グループは中計において、2026年12月期の計画数値を目標として掲げており、高い資本効率・安定した財務基盤の下、更なる成長を目指しております。

（2026年12月期の計画数値）

売上高 | 1,000億円
当期純利益 | 70億円
地主リート資産規模 | 3,000億円程度
ＲＯＥ | 13％程度
自己資本比率 | 30％以上

(4) 経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

①経営環境

・底地市場について

当社は、2000年の創業来、国内における底地マーケットの創出・拡大に注力してまいりました。その結果、長期にわたり安定的に収益を得ることができる底地商品への投資家の理解が深まり、底地商品の流動性が大きく向上いたしました。現在では、新たな投資対象として「底地」というアセットタイプを確立しております。

なお、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2023年現在6.48兆円と14年で7.5倍まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

・JINUSHIビジネスに対する投資家からの需要について

自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができる、当社の不動産金融商品は、引き続き投資家からの強い需要が継続しています。

不動産市場ならびに金融資本市場の変動等を注視する必要はありますが、インフレや金利上昇局面においても、JINUSHIビジネスの強みは一段と増し、他の不動産金融商品と比べた時に相対的な魅力が高まっていくものと考えております。

・資金調達環境について

当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解ならびに支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。

一方で、日本銀行によるマイナス金利政策の解除による金利上昇がみられるなど、引き続き金利動向については注視しております。

②対処すべき課題

上記①経営環境を踏まえた上で、中計の達成およびESG方針に沿った事業推進にむけ、優先的に対処すべき課題および取り組み内容は以下のとおりであります。

・中計の達成に向けた取り組みおよび進捗状況

2022年２月に発表した中計は、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略となります。JINUSHIビジネスの更なる拡大に向けた取り組み内容として、「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス提案」を積極的に推進しております。本取り組みは、仕入れの更なる拡大につながるとともに、特定業種やエリアでの出店ニーズ増減に伴う影響の軽減等にもつながりリスク管理の観点からも有用なものと考えております。

また、地主リートにおいては、引き続き国内唯一の底地特化型私募リートといった先行者利益を活用しながら、中計の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでおります。

当連結会計年度における、中計で定める経営指標の進捗状況は次の通りです。

| 当期 （2024年12月期） | 前期 （2023年12月期） |  | 中計目標値 （2026年12月期）
売上高 | 570億円 | 315億円 |  | 1,000億円
当期純利益 | 60億円 | 47億円 |  | 70億円
地主リート資産規模（※） | 2,576億円 | 2,216億円 |  | 3,000億円程度
ＲＯＥ | 16.0％ | 15.1％ |  | 13％程度
自己資本比率 | 38.6％ | 30.9％ |  | 30％以上

（※）前期については第８次募集（2024年1月に実施）、当期については第９次募集（2025年1月に実施）において取得した物件を考慮した数値（取得時の鑑定評価額ベース）を記載しております。

・財務戦略について

当社グループのJINUSHIビジネスは、その安定したトラックレコードを背景に、多くの金融機関にご理解ならびに支持を頂いており、資金調達環境は引き続き良好に推移しております。また、中計の目標とする経営指標の一つとして「自己資本比率30％以上」を掲げており、金融危機等の有事に備えた財務基盤の構築ならびにリスク管理を徹底しながら、JINUSHIビジネスの成長に資する財務施策を実行しております。

借入金については、メガバンクを中心とした強固なバンクフォーメーションを構築しつつ、かつ、従前より借入期間の長期化や財務制限条項を撤廃するなど、金融市場の変動に備えた調達を実施しております。また、取得への高い機動性を確保すべく、2024年12月末現在、金融機関５行とコミットメントライン契約12,500百万円、及び金融機関２行と借入枠設定契約40,250百万円をそれぞれ締結しております。

なお、不動産市況が悪化し、売却が難しい場合にも、当社は安定的かつ健全な財務基盤を構築しているため、自ら保有することで安定した賃貸収益を獲得しながら、市況の回復を待つ選択肢を取ることも可能です。

・ESGの取組みについて

当社は、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。

2022年2月にESG方針の策定ならびにESGロードマップを発表し、各種施策を推し進めております。マテリアリティ（重点課題）を特定の上、人的資本の開示やカーボンニュートラル（自社排出分）の継続達成、テナントとの定期借地契約のESG条項組入率100％を目指し、着実に取り組みを進めております。

具体的な取り組み、対処すべき課題等については、後述する「２ サステナビリティに関する考え方及び取組」を参照ください。

### ２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

(1) サステナビリティに関する考え方

当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」を経営理念に掲げ、事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しております。また、環境・社会・ガバナンス（以下、「ESG」と言います。）に配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しております。

2022年２月には、中計の策定とあわせ、以下のとおりESG方針の策定ならびにESGロードマップを発表しております。また、自社の取り組みだけではなく、テナントとの定期借地契約のひな型にESG条項を組入れることで環境配慮型設備の導入を働きかけるなど、各種施策を推し進めております。

2024年３月には、経営理念の実現および地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。

◇経営理念

JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。

◇行動規範

・「大人」であること。

・取り組む仕事に対して自らの頭で考えること。

・常識を疑うこと。そこに商品は生まれる。

・市場を知り、冷静に向き合うこと。市場は自らの手で作るものだと思うこと。

・利益を出さないことは悪徳であると思うこと。

・変化しない社会も会社もないと思うこと。

・社内で他の人間の仕事ぶりを見て見ぬふりをしないこと。

・社内で他の人間への批判は大きな声ですること。でも怒鳴らないこと。

・嘘をつかないこと。開き直らないこと。批判されたら、笑顔で真面目に対応すること。

・議論は大いにすること。反対意見は目上にも上司にも部下にも遠慮せず話すこと。

・ただし、その結論が出たら文句を言わずそれに従うこと。

・ビジネスチャンスのスペースを潰さないようにすること。

・苦しいときこそ笑顔でいること。

◇ESG方針

建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」は、自然災害に強く、かつ、温室効果ガスや産業廃棄物等の排出が極めて少ない不動産投資モデルです。当社は、このJINUSHIビジネスを通じて、持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。

また、ESGに配慮し、そのリスクと機会を考慮した取り組みを継続することは、中長期的な株主価値の向上に不可欠であると認識しています。

以上に基づき、当社は以下の「ESG方針」を定め、当社及びグループ会社の事業活動を通じたESG推進を実践します。

・気候変動への対応

長期的で不確実性の高い気候変動に対する事業影響を評価し、脱炭素社会への移行ならびに気候変化や海面上昇などによる物理的な影響といった中長期的な変化に対しても適切に対応できるよう、社内体制の構築や対応の実施に努めます。

・温室効果ガス排出の削減

気候変動の緩和に向け、当社オフィスの使用や役職員の通勤・移動時など、当社の事業運営にあたって使用するエネルギーの利用効率化を推進し、温室効果ガス排出の低減を目指します。

・資源の有効活用

JINUSHIビジネスは、テナントが自社に最も適した建物を建設、保有したうえで使用するため、過剰な開発・建設を行わないことから、一般的な不動産デベロッパーの開発事業と比して、資源の有効活用に資する不動産投資モデルです。当社は、JINUSHIビジネスの推進を通じて、限りある資源の有効活用に寄与します。

・地域社会の活性化

JINUSHIビジネスの展開によるテナントの出店を通じて、地域社会の活性化に寄与します。

・外部ステークホルダーとの協働

テナント、地域社会、金融機関、投資家等のステークホルダーと良好な関係を構築・協働し、温室効果ガス排出の削減や地域社会活性化等、環境・社会リスクの低減を目指します。

・多様な人材の確保と育成

人材獲得戦略を通じて多様な人材を確保するとともに、公平に機会を与えることによって、競争力を高めます。

・役職員の健康及び安全の取り組み

役職員が心身ともに健康であることが、最大限のパフォーマンスを発揮する原動力となるため、健康で安全な職場づくりへの取り組みや社内体制・制度の整備を推進します。

・法令等の遵守

法令や倫理規範の遵守、公正な取引、情報管理、腐敗防止、利益相反防止などを徹底し、公正な事業活動を通してより一層社会から信頼される企業を目指します。

・ESG情報の開示とコミュニケーション

多様なステークホルダーに対し、ESGに関する情報を適時、適切に開示するとともに、ステークホルダーからの意見や要望に真摯に対応しESG課題への取組みを推進します。

◇ESGロードマップ

①ガバナンス

当社は、ESG推進委員会を設置の上、ESGの取り組みを推進しています。

◇ESG推進体制／役割

②戦略

当社は、経営理念の実現および地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すために、2024年３月に、マテリアリティ（重点課題）を特定しております。各マテリアリティ（重点課題）において、機会とリスクを整理しており、これらへの取り組みおよび事業活動を通じて持続可能な社会の実現に貢献することを目指しています。

◇マテリアリティ（重点課題）

③リスク管理

ESGに関するリスク管理体制については、ESG推進委員会にてモニタリングおよび対応策等を検討するとともに、代表取締役社長を委員長とし、取締役や各本部長等で構成される「コンプライアンス・リスク管理委員会」と連携の上、必要な対応策を策定・実施することとしています。なお、両委員会での審議内容等は取締役会に６カ月に１回以上、報告されています。

④指標及び目標

当社はマテリアリティ（重点課題）に沿って、2026年12月期の目標を設定しています。具体的には以下のとおりです。

| 目標値 （2026年12月期） | 直近実績 （対象期）
地主リート資産規模 | 3,000億円 | 2,576億円※1 | （2024年12月期）
テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項組入率100%の継続達成※2 | 100% | 100% | （2024年12月期）
CO2排出量（自社排出分） | カーボンニュートラル 継続達成 | カーボンニュートラル 達成 | （2023年12月期）
経営理念への共感度 | 4点以上（5点満点中） | 4.22点（5点満点中）※3 | （2024年12月期）

※1. 2025年１月に実施した地主リートによる第９次増資後の数値

※2. 定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）

※3. 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2024年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.54点）

(2）気候変動への対応

当社は、気候変動は当社事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識するとともに、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組み、リスク・機会に関する開示の充実にも努める方針です。また、気候関連財務情報開示の重要性を鑑み、当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組みについて議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」にも参加しています。TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。

①ガバナンス

上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。

②リスク管理

上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。

③戦略

当社は、気候変動が当社の事業にもたらす影響について、TCFDが提言する枠組みに基づき、シナリオ分析を行いました。当社の事業は、建物を持たずに、土地のみに投資を行う当社独自の不動産投資手法「JINUSHIビジネス」により構成されており、本ビジネスを分析対象とし、2030年および2050年時点での移行リスクと物理リスク・機会等を検討いたしました。

また、シナリオ分析では、パリ協定の達成及び脱炭素の実現を念頭に置いた「1.5℃シナリオ」、また気候変動対策が十分に進展せず自然災害が激甚化するケースである「４℃シナリオ」の双方を採用して、分析しています。

◇シナリオ分析の概要

◇リスクと機会

脱炭素社会への移行および気候変動により、JINUSHIビジネスにもたらされる移行リスク、物理リスクならびに機会について、発生可能性と財務影響の観点から検討し、2030年および2050年時点における各影響を下表のとおり特定、財務影響の定性分析を行いました。定量的な財務影響の試算は、今後検討いたします。本分析により、土地のみに投資するJINUSHIビジネスは、気候変動や自然災害に強く、1.5℃シナリオ、４℃シナリオいずれにおいても、一定の対応力を有していることが確認できております。

◇シナリオ分析を踏まえた対応策

自社排出分のカーボンニュートラル化や、テナントへの環境配慮型設備導入等の働きかけにより、2050年カーボンニュートラル社会実現への貢献を目指します。

④目標と指標

当社は、事業活動を通じて、環境・社会課題の解決に向けて積極的に取り組むにあたり、気候変動に関する目標と指標を掲げております。

◇目標

・カーボンニュートラル（自社排出分：Scope１,２※1）の継続

・テナントとの定期借地契約のESG条項組入率※2100%

◇指標

・GHG排出量

単位：CO2排出量（t-CO2）

分類 | 2022年12月期実績 | 2023年12月期実績 | 2030年目標 | 2050年目標
Scope１※１ | (＋) | 26 | 27 | カーボン ニュートラル | カーボン ニュートラル
Scope２※１ | (＋) | 14 | 16
排出権購入 | (－) | ▲40 | ▲43
Scope１,２※１ 計 |  | 0 (カーボンニュートラル) | 0 （カーボンニュートラル）
Scope３※１ | (＋) | 4,619 | 2,694 | ― | ―

・その他の指標

分類 | 2023年12月期実績 | 2024年12月期実績 | 2030年目標 | 2050年目標
テナントとの定期借地契約のESG条項組入率※２ | 100% | 100% | 100% | 100%

※１．Scope１：自社使用による温室効果ガスの直接排出（社用車でのガソリン使用等）

Scope２：自社使用の電気や熱等の使用に伴う間接排出（本支店の電力消費等）

Scope３：事業者の活動に関連する他社の排出（取引先の土壌改良工事、解体工事等）

※２．定期借地権設定契約の雛形にESG条項を組み入れた2022年６月９日以降の契約を対象(当社の新規開発案件かつ国内契約のみ対象）

(3）人的資本経営

当社は、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。その原動力となるのは、経営理念および行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識しております。

年齢や性別に捉われない人材登用、オープンかつフラットな社風を醸成するには、行動規範の『「大人」であること』が必要不可欠と考えております。これをマテリアリティ（重点課題）として定め、人的資本経営に取り組んでおります。

①ガバナンス

上記（１）サステナビリティに関する考え方①ガバナンスを参照ください。

②リスク管理

上記（１）サステナビリティに関する考え方③リスク管理を参照ください。

③戦略

◇人材育成に関する方針

a.エンゲージメント強化

地主リートの成長とともに日本の大地主を目指すうえで、価値観の共有が重要であると考え、経営理念および行動規範の浸透活動を実施しています。また、その共感度を計る調査（エンゲージメントサーベイ）を実施し、目標を設定しております。

b.充実した人材投資

資格取得やセミナー参加費、図書費用等、従業員のスキルアップのための費用について、幅広く会社負担を認めております。

◇社内環境整備に関する方針

a.多様な働き方への体制整備

働きやすさの向上のため、リモートワーク、7時間勤務制、フレックスタイム制、短時間勤務制（中学校就学に満たない子を養育する従業員を育児短時間勤務の対象として設定）などを導入しております。

また、女性だけではなく男性の育児休業取得も推進しております。2024年度の当社の男性従業員の育児休業取得率は100％、その平均取得日数は20日となりました。

b.従業員の健康促進

従業員の健康維持・増進のため、ストレスチェックの実施、健康診断への充実投資（オプション追加奨励、45歳以上のPET検診・脳ドック検診等）などに積極的に取り組んでおります。

④指標及び目標

当社がマテリアリティ（重点課題）に沿って定める指標及び目標は以下のとおりです。

指標 | 2024年12月期実績 | 目標
経営理念への共感度 | 4.22 点（5点満点中）※ | 2026年12月期 4.0点以上（5点満点中）

※ 当社グループ（一部子会社を除く）の従業員（回答率100％）を対象に2024年12月に実施したエンゲージメントサーベイによるスコア（他社平均3.54点）

### ３【事業等のリスク】

以下において、当社グループの財政状態、経営成績等に関する事項のうち、リスク要因となる可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上重要と考えられる事項については、投資家に対する情報開示の観点から積極的に開示しております。当社グループはこれらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対処に努める方針でありますが、当社の株式に関する投資判断は、以下の記載事項及び本項以外の記載事項を慎重に検討した上で行われる必要があると考えております。

なお、本文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

① 事業環境

リスク | 当社は、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込める不動産金融商品を開発し、地主リート等へ売却するJINUSHIビジネスをメインに事業展開を行っております。 当社グループが展開する事業は、景気あるいは不動産市況の変動、金利の上昇等の諸情勢の変化によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | JINUSHIビジネスは回転率の高いビジネスであり、この特性を活かし、迅速に事業環境変化を捉えた対応を行うべく事業を推進しております。また、個別の案件について取締役会において十分な議論を重ね、多面的なリスクを洗い出し、審議する体制を構築しております。

② 競合

リスク | 当社グループは主に、東京圏及びその他の大都市圏の他、一定の人口集積があり、住宅地として価値の高い地方都市の物件を取扱い対象として注力しておりますが、特に東京圏・大都市近隣は大手不動産デベロッパー等との厳しい競合が考えられます。当社グループがこれらの競合との競争において優位に立てない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社は2000年の創業以降、底地に特化したJINUSHIビジネスを展開してきたことにより、テナントとの信頼関係に競争優位性があります。2016年には国内唯一の底地特化型私募リートである地主リートを設立し、成長を推進してきたことにより、競合との差別化が図れており、先行者利益による物件取得が可能となっています。今後も、JINUSHIビジネスの拡大と地主リートの成長を両輪とした成長戦略により、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指します。

③ 資産の取得及び売却

リスク | 当社グループは、JINUSHIビジネスをメインとする事業展開において、「安全な不動産金融商品の創出・提供」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 今後、テナントの出店意欲の減少や、土地価格の高騰等による仕入の減少、及び地主リートに対する投資家需要の低下等により売却先が確保できない場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループは、リスク削減を目的として、土地の取得前に、誘致するテナントとの間で定期借地権設定予約契約の締結を行うこと、及び地主リートをはじめとする、事業会社、不動産ファンド等の売却候補先にあらかじめ見解をヒアリングすることを原則としております。土地の取得に際しては、「テナント業種の多様化」、「事業エリアの拡大」、「土地のオフバランス提案」の３つの成長戦略を推進しております。また、地主リートへの売却により底地を長期に保有する「安定地主」としてのトラックレコードにより、テナントとの信頼関係を構築しております。

④ 災害等

リスク | JINUSHIビジネスは経年劣化の無い土地のみを主に取扱い、定期借地契約により、変動のない長期安定収益が見込めるため、基本的には自然災害に強いという特徴があります。しかしながら、不測の事故・自然災害等により当社グループが保有する不動産の価値が毀損した場合、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループは、土地取得時にハザードマップの確認等を行い、自然災害の発生に一定の耐性を持つ資産の取得に努めることにより、かかるリスクの低減を図っております。

⑤ 土壌汚染及び地中埋設物

リスク | 取得した土地に事前の調査においても認識されていなかった土壌汚染及び地中埋設物が発見された場合、当初の事業スケジュールの変更や追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループが土地を取得する際には、売主負担による土壌汚染及び地中埋設物の調査及び除去を行うこと、並びに土壌汚染及び地中埋設物が確認された場合は、当該土地の取得中止又は専門業者による土壌汚染及び地中埋設物の除去等を売主の負担で実施した後に取得することを原則としております。また、土地の取得前に、個別の案件の土壌汚染及び地中埋設物の対策並びに地歴調査内容等について取締役会に報告を行っております。

⑥ 海外事業

リスク | 当社グループは、米国に連結子会社を有しており、米国の経済、政情や政府による規制、JVパートナーの財務状況の悪化等により、米国における事業の収益性の悪化やスケジュールの遅延が当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループでは、海外事業について、不動産市場が大きく人口動向等からも今後も安定的な経済成長が見込まれる米国に限定し、注力することを戦略としております。 米国における経済情勢の変化、JVパートナーの状況等を含め、海外事業における個別案件についても国内の個別案件と同様、定期的に取締役会において報告を受け、審議する体制を構築しており、業績への海外事業の影響等についてモニタリングを行っております。 なお、現状の当社グループの海外事業比率は限定的ですが、将来において海外事業の拡大が進み、資産が増加傾向となる場合には、適宜必要なリスクヘッジについて検討を行います。

⑦ 情報セキュリティ

リスク | 当社グループは事業等において個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ役職員による情報漏洩が発生した場合、およびシステム障害等により当社グループの利用するシステムが停止した場合には、当社グループの社会的信用力の低下等により、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループでは、マニュアルを定め、情報セキュリティ対策の継続的な強化・拡充に努めております。 具体的には、ITシステムに最新のエンドポイントセキュリティソリューションやネットワークセキュリティサービスを導入し、24時間監視・管理体制を整備するとともに、万が一攻撃された場合に備え、外部専門会社との契約による支援体制を構築し、被害を最小限に抑えるべく情報セキュリティへの体制強化を図っております。

⑧ 有利子負債への依存

リスク | 当社グループはJINUSHIビジネスをメインとする事業展開に注力しており、その不動産取得資金については、大半を金融機関からの借入により調達していることから、有利子負債残高及び総資産に有利子負債の占める割合（有利子負債依存度）は、他業種と比べて高くなっております。そのため、今後、金融市場や金融政策の動向等に変動が生じた場合には、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。 当社グループの有利子負債残高及び有利子負債依存度
回次（連結） | 第21期 | 第22期 | 第23期 | 第24期 | 第25期
決算年月 | 2020年12月 | 2021年12月 | 2022年12月 | 2023年12月 | 2024年12月
有利子負債残高（百万円）（注） | 43,300 | 49,812 | 37,165 | 62,774 | 62,896
総資産額（百万円） | 71,220 | 86,337 | 72,153 | 101,482 | 115,417
有利子負債依存度（％） | 60.80 | 57.7 | 51.5 | 61.86 | 54.50
(注)短期借入金、長期借入金（１年内返済予定額を含む。）及びリース債務の合計額です。
対応策 | 当社グループは資金調達（借入）先および資金調達手段の多様化に努めており、①コミットメントライン契約等による大口の借入枠の確保、②財務制限条項等のコベナンツ条項、期限の利益の喪失条項の撤廃、③借入期間の長期化、④取引金融機関の拡大を財務戦略として堅持することによりかかるリスクの低減を図っております。

⑨ 保有不動産の評価損等

リスク | 当社グループが保有する土地に関して、テナントの信用力悪化等により多額の賃料不払等が発生した場合、収益性の著しい低下を原因とする減損損失の計上等、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループでは、取得時に土地の転用性を重視するとともに、テナントの与信調査やシェアの分析を行う等、厳選した資産取得を行うとともに、主要なテナントのモニタリングを行うことで、かかるリスクの発生を最小限に抑えております。 また、上記リスクの発生兆候が見られた場合、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、適正に対処する体制をとっております。

⑩ 法的規制・税制・会計制度等

リスク | 当社グループの各事業に適用される各種法的規制・税制・会計制度等について、今後、改正等が行われた場合又は当社グループの事業を規制する法令・制度等が新たに制定された場合、新たな義務や事業内容の変更、追加費用等が発生し、当社グループの財政状態及び経営成績に影響を及ぼす可能性があります。 また、当社グループが取得している免許及び許認可等について、現時点において欠格事由及び取消事由に該当する事実は発生しておりませんが、将来、当該事実等の発生により、免許及び許認可取消等の事態が発生した場合、当社グループの社会的信用が毀損されること等により、事業及び業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループでは、各事業に適用される各種法的規制等を遵守するためにコーポレート・ガバナンス及びコンプライアンス推進体制を強化しており、管理部門による個別案件に関する決裁文書の確認、及び内部監査部門による法的規制に対する監査を実施しております。 また、定期的に役職員に向けて法令・コンプライアンス研修を行うとともに、各種法規制、税制及び会計制度の動向について、業界団体や専門家等からの情報を収集・分析の上、対応の検討を行い、影響が予想されるものについては適宜取締役会に報告しております。

⑪ 人材確保

リスク | 当社グループの持続的な成長の原動力となるのは、経営理念および行動規範に共感し、JINUSHIビジネスの更なる拡大を担う従業員一人ひとりであり、人材を重要な経営資源と認識し、行動規範の「「大人」であること」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。 また、当社グループの JINUSHIビジネスにおいては、専門知識や経験が要求される場合があり、優秀な人材を確保することが重要と認識しています。しかしながら、これらの人材の育成・採用が予定通りに進まない場合や、在籍している人材が流出した場合には、当社グループの今後の事業展開に重大な影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループは組織的に蓄積したノウハウをもって従業員各人の能力を向上させるとともに、優秀な人材を採用することで、より効率的な事業運営の実現に努める方針です。価値観の共有のための経営理念および行動規範の浸透活動やエンゲージメントサーベイを実施するとともに、株式報酬を含む充実した報酬制度、人材投資や社内環境整備、従業員の健康促進に注力する等、人的資本経営に積極的に取り組むことにより、かかるリスクの低減に努めております。

⑫ 重要な訴訟事件等

リスク | 当社グループは、現時点において重要な訴訟を提起されている事実はありません。しかしながら、当社グループが売却した物件における瑕疵の発生、当社グループが管理する物件における管理状況に対するクレーム又はこれらに起因する訴訟、その他の請求が発生する可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの財政状態及び経営成績に少なからず影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社グループは、土地の取得前に取引関係者の与信調査等を複合的に行うとともに、規定のひな型を用いた契約を原則としており、契約予定内容がひな型と相違する場合、取締役会で報告する運用としております。 また、有事兆候の早期把握のため、取締役会をはじめとする各種会議体で組織横断的にモニタリングを行い、専門家との緊密な連携体制をとるなど、訴訟及びトラブル等の発生回避に努めております。

⑬ 気候変動

リスク | 当社グループは、気候変動は当社グループの事業に大きな影響を及ぼす重要な経営課題として認識し「テナントとの協業による環境課題への対応」をマテリアリティ（重点課題）として定めております。今後、気候変動に伴う政策・法規制の更なる強化等が生じた場合には、テナントへの影響を通じて当社グループの今後の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
対応策 | 当社は2022年８月にTCFD提言に賛同し、TCFDの取組みについて議論する国内組織である「TCFDコンソーシアム」に参加しており、TCFDの提言を活用し、「ガバナンス」「リスク管理」「指標と目標」の枠組みで各施策を推進しています。また、テナントとの定期借地権設定契約へのESG条項の組入、カーボンニュートラル（自社排出分）の継続に取り組んでおります。

### ４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。詳細につきましては、2025年２月13日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2024年12月期 決算説明資料」をご参照ください。 （＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）

（１）経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績、財政状態及びキャ ッシュ・フロー等（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①経営成績の状況

当社は「JINUSHIビジネスを通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主リートの成長とともに日本の大地主を目指しております。

また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを創出してまいりました。

2024年12月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計428案件、約5,314億円に拡大しています。

なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によ ると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍 まで拡大しております。中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測

当連結会計年度におきましても、2022年２月に発表した中計の達成に向け、JINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

このような結果、当連結会計年度の売上高は57,068百万円（前連結会計年度比80.6％増）、営業利益は8,677百万円（同41.0％増）、経常利益は8,265百万円（同44.5％増）、親会社株主に帰属する当期純利益は6,087百万円（同29.3％増）となりました。

また、社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「土地のオフバランス」により、仕入（契約ベース）については、66件・59,900百万円（前連結会計年度比17件減・1,100百万円増）となり、前連結会計年度を上回る水準となりました。

また、取引テナント数においては、2024年12月末時点で140社となるなど、大きく増加しています。

取引テナント数

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。足元では、地主リートは運用開始後９年連続で増資を実現し、2025年１月時点における資産規模は2,576億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。

地主リート資産規模

引き続き、中計の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

なお、「第５ 経理の状況 １ 連結財務諸表等 (１)連結財務諸表 注記事項」に記載の通り、当連結会計年度に事業セグメントの区分を変更しております。また、前連結会計年度増減比の数値については、変更後の事業セグメント及び算定方法に基づいて作成しております。

a.不動産投資事業

不動産投資事業におきましては、売上高は54,907百万円（前年同期比83.3％増）、セグメント利益は11,281百万円（同23.8％増）となりました。

b.不動産賃貸事業

不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,066百万円（前年同期比38.4％増）、セグメント利益は602百万円（同83.8％増）となりました。

c.資産運用事業

資産運用事業におきましては、売上高は1,086百万円（前年同期比25.2％増）、セグメント利益は489百万円（同23.3％増）となりました。

②財政状態の状況

当連結会計年度末における総資産は、前連結会計年度末に比べ13,935百万円増加し、115,417百万円となりました。これは主に、販売用不動産が10,609百万円増加したこと等によります。

負債の部は、前連結会計年度末に比べ、636百万円増加し、70,617百万円となりました。これは主に、匿名組合出資預り金が267百万円増加したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ13,298百万円増加し、44,800百万円となりました。これは主に、2024年７月11日開催の取締役会決議に基づき、公募による新株式発行及び自己株式の処分並びに第三者割当による新株式発行を行ったこと等により、資本金が3,412百万円増加、資本剰余金が3,584百万円増加、自己株式が1,542百万円減少したこと等によります。なお、当連結会計年度末における自己資本比率は38.6％となりました。

③キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前年同期末比で744百万円増加し、23,492百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における営業活動の結果、税金等調整前当期純利益が8,217百万円となり、販売用不動産が10,444百万円増加したこと等により、減少した資金は4,329百万円（前年同期比20,883百万円の増加）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における投資活動の結果、減少した資金は2,069百万円（前年同期比5,761百万円の減少）となりました。尚、主な要因は、投資有価証券の取得による1,743百万円の支出等によるものです。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度における財務活動の結果、増加した資金は6,875百万円（前年同期比14,236百万円の減少）となりました。尚、主な要因は、新規販売用不動産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達43,582百万円及び保有する販売用不動産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出43,488百万円、並びに株式の発行による収入6,825百万円及び自己株式の処分による収入1,454百万円等によるものです。

④生産、受注及び販売の実績

a.生産実績

当社グループは、不動産投資事業、不動産賃貸事業及び資産運用事業を行っており、生産実績を定義することが困難であるため、生産実績の記載はしておりません。

b.受注実績

当社グループは、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。

c.販売実績

当連結会計年度における各セグメントの売上高は、次のとおりであります。

セグメントの名称 | 当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日） | 前期増減比（％）
不動産投資事業（百万円） | 54,907 | 83.3
不動産賃貸事業（百万円） | 1,066 | 38.4
資産運用事業（百万円） | 1,086 | 25.2
報告セグメント計（百万円） | 57,061 | 80.6
その他（百万円）（注） | 7 | △29.9
合計（百万円） | 57,068 | 80.6

（注）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

(注) １． 主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は、次のとおりであります。

相手先 | 前連結会計年度 （自 2023年１月１日 至 2023年12月31日） | 当連結会計年度 （自 2024年１月１日 至 2024年12月31日）
金額（百万円） | 割合（％） | 金額（百万円） | 割合（％）
地主プライベートリート投資法人 | 8,465 | 26.8 | 17,370 | 30.4
株式会社近藤紡績所 | － | － | 8,800 | 15.4
ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社 | － | － | 6,146 | 10.8
エムエル・エステート株式会社 | 11,678 | 37.0 | － | －
野村不動産株式会社 | 3,986 | 12.6 | － | －

（２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

① 重要な会計方針及び見積り

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成に当たり、当社グループによる会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。当社グループは、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。

また、当社グループが採用する会計方針は、「第５ 経理の状況 １．連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

特に、収益性の低下により、投資額の回収が見込めなくなった資産の帳簿価額については、正味売却価額まで減額する会計処理を適用しております。

② 当連結会計年度の経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容

当社グループの当連結会計年度の経営成績等は、以下のとおりであります。

財政状態の分析

当連結会計年度の財政状態の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　②　財政状態の状況」に記載のとおりであります。

経営成績の分析

当連結会計年度の経営成績の分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　①　経営成績の状況」に記載のとおりであります。

キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度のキャッシュ・フローの分析につきましては、「（１）経営成績等の状況の概要　③　キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

当社グループの経営成績に重要な影響を与える要因につきましては、「第２　事業の状況　３　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

当社グループの資本の財源及び資金の流動性につきましては、「第２　事業の状況　１　経営方針、経営環境及び対処すべき課題等　（４）　経営環境及び会社の優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題」及び「第２　事業の状況　３　事業等のリスク　⑧　有利子負債への依存について」に記載のとおりであります。

経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等につきましては、次のとおりであります。

当連結会計年度の進捗状況は以下のとおりです。

| 2024年12月期 （計画） | 2024年12月期 （実績） | 2024年12月期 （計画比）
売上高 | 56,000百万円 | 57,068百万円 | 1,068百万円 (1.9％）
経常利益 | 7,400百万円 | 8,265百万円 | 865百万円 (11.7％）
親会社株主に帰属する 当期純利益 | 5,600百万円 | 6,087百万円 | 487百万円 （8.7％）
売上高総利益率 | － | 23.5％ | －
売上高経常利益率 | 13.2％ | 14.5％ | 1.3％
自己資本利益率(ROE) | － | 16.0％ | －

（注）2024年12月期（計画）には2024年11月12日付公開の修正予想数値を記載しております。

セグメントごとの財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、「第２　事業の状況　４
経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析　（１）経営成績等の状況の概要　①

経営成績の状況」に記載のとおりであります。

### ５【経営上の重要な契約等】

（１）私募リートとのスポンサーサポート契約

当社は、2016年11月10日付で、地主リート及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間でスポンサーサポート契約（その後の変更等を含む。）を下記のとおり締結しております。

当社が、地主リート及び地主ＡＭに対してスポンサーサポート業務を行うことで、地主リートの安定的かつ継続的な不動産等の取得の機会を提供し、また、地主リート及び地主ＡＭの不動産運営管理を向上させ、地主リートの持続的な成長及び安定運用を図ることを目的としております。

相手先 | 契約締結日 | 期間 | 内容
地主リート 地主ＡＭ | 2016年11月10日 | 2021年11月から 2026年11月まで （自動更新） | ・優先的物件情報の提供及び優先的売買交渉権の付与 ・売却先候補者等に関する情報の提供 ・リーシングサポート業務の提供 ・プロパティ・マネジメント業務の提供 ・人材の派遣及びノウハウの提供 ・その他の情報の提供等

（２）KDX不動産投資法人とのサポート契約

当社は、2014年11月17日付で、KDX不動産投資法人（旧ケネディクス商業リート投資法人）及びその資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社との間で、サポート契約（その後の変更等を含む。）を下記のとおり締結しております。

当社の企業価値向上並びに、同投資法人やその資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社と当社との良好な関係性の維持向上を目的としております。

相手先 | 契約締結日 | 期間 | 内容
KDX不動産投資法人 ケネディクス不動産投資顧問株式会社 | 2014年11月17日 | 2023年11月から 2026年10月まで （自動更新） | JINUSHIビジネスに関する情報の提供及び順位2位の優先交渉権の付与（順位1位は地主リート）

（３）包括売買取引に係る基本協定書

当社は、2019年11月18日付で、ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を下記のとおり締結しております。

また、2019年12月10日付で、エムエル・エステート株式会社及び当社100％子会社の地主ＡＭとの間で、販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書を下記のとおり締結しております。

これらの基本協定書２件の合計600億円の売買枠を活用することにより、総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期間の短縮）及び自己資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに早期の開発利益の獲得等を目的とした財務体質の更なる強化を図るとともに、地主リートの成長・資産規模の拡大を目的としております。

相手先 | 協定書締結日 | 期間 | 内容
ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社 | 2019年11月18日 | 2019年11月から 2030年１月まで （売買枠設定期） | ・売買枠設定額300億円 ・ＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有する
エムエル・エステート株式会社 | 2019年12月10日 | 2019年12月から 2030年１月まで （売買枠設定期） | ・売買枠設定額300億円 ・エムエル・エステート株式会社が売買枠にて取得する不動産を売却する際は、地主ＡＭが指定する第三者（地主リートを想定するが、これに限らない。）が取得に係る優先交渉権を有する

### ６【研究開発活動】

該当事項はありません。