１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）経営方針

当社は、Purpose＝「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げております。当社グループは、東京23区、最寄駅徒歩10分圏内を中心に１都３県及び関西エリアにて、投資用新築マンションを企画・開発し、法人や個人投資家への販売を行い、販売後の管理業務まで行っております。今後も、立地や仕様、アフターサポート等にこだわり、投資用不動産としての価値を高め、それらをグローバルに提供することで、社会貢献していきたいと考えております。また、21世紀を代表する不動産会社になり、顧客や取引先、株主、従業員等、全てのステークホルダーへの責任を果たすため、企業の継続的な発展と企業価値の向上を図ることを基本方針としております。

(2）経営戦略等

当社グループは、2025年12月15日に中期経営計画を公表いたしました。2030年10月期に売上高6,000億円の達成を目指し、グループの強みを活かした、スピード重視かつ資金効率の良い戦略を遂行してまいります。

当社は、仕入の初期段階における手付金のみで仕入契約を締結する方法を主としております。多額の先行資金を使わないため、物件仕入を加速するとともに、地価及び資材価格変動リスクを軽減しております。

また、2024年から開始した不動産ファンド事業は、自社ブランドマンション「GENOVIA」を対象とする私募ファンドへの販売を進めております。本事業では、当社が「GENOVIA」シリーズの販売を通して培った物件の仕入ネットワークを活かし、賃貸需要の高い立地の物件を供給いたします。加えて、アセットマネジメント業務の一部や建物管理業務及び賃貸管理業務を当社グループが行うことで、販売後も安定したストック収入を得ることが可能となります。

このように、手付金のみの仕入により迅速に多くの物件を仕入れ、ファンドへ複数棟を一括で販売することにより資金回収を早めることで、再投資に向けた資金回転率を最大化し、物件供給を加速させていく方針であります。

さらに、積極的なＭ＆Ａを成長戦略の１つとしており、仕入先である建設会社やデベロッパーと、ファンドを中心とした出口戦略を強化するためのＭ＆Ａによって競争優位性を高めるとともに、エリアの拡大や物件供給のラインナップの増加など、総合不動産業へ進化するためのＭ＆Ａを掛け合わせ、大きな成長を目指してまいります。

当連結会計年度は、不動産ファンド事業は、2025年４月に第３号ファンド、2025年９月に第４号ファンドが組成されました。また、Ｍ＆Ａについては、２社の株式を取得し、そのうち戸建事業や再販事業を展開する株式会社Livenup Groupを連結子会社化いたしました。

不動産ファンド事業を中心とした既存ビジネスの成長と、積極的なＭ＆Ａの２つでシナジーを追求し、キャッシュ・フロー創出及び業績拡大によって、株式時価総額向上を図り、Visionの達成を目指してまいります。

(3）経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

当社グループの経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標は、毎期業績予想として開示する営業利益の達成度合いであります。不動産の仕入状況や、積極的なＭ＆Ａ等により、各期における成長率の増減が考えられますが、平均30％～40％の成長を見込んでおります。また、当社の仕入は、手付金のみで仕入契約を締結する専有物件を推進しておりますが、業容の拡大により販売用不動産の取得資金の借入が増加すると見込んでおります。

そのため、当該借入に係る支払利息や支払手数料等の影響を受けない本業での業績を最も重視しており、その指標は営業利益となります。

(4）経営環境

当社グループが物件供給している東京23区を中心とした１都３県及び関西エリアといった都市部における賃貸需要は、高水準で推移していることに加え、物価上昇等に伴う賃料上昇を背景に、投資家の国内不動産への投資意欲は旺盛な状況が続いております。このような経営環境のもと、当社グループは複数の販売チャネルがあり、外部環境の変化に応じて主力の販売先を選択することで、安定的な業績拡大が可能となります。

仕入につきましては、価格の高止まりによる影響や競合等により厳しい状態が続いておりますが、当社の財務能力や信用力の高さを背景に物件紹介の機会等が増加し、仕入は好調に推移しております。

しかしながら、資源価格の高騰や世界的な金利上昇が主要因となり、当社グループにも悪影響を及ぼす可能性があるため、引き続き注視する必要があります。

(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当社グループでは、経営環境等を見極めながら、更なる事業拡大に向けて、特に以下の５点を重要課題として取り組んでおります。

①　仕入物件の継続的な確保

当社グループにおいては、収益性を精査しつつ、積極的な仕入を行っております。当社グループがターゲットとする１都３県、特に東京23区では、地価上昇や建築資材の高騰等により仕入物件の確保が厳しさを増しております。

このような環境下において、当社グループは、従来よりも大規模なマンションを仕入れることで、規模にかかわらず１つの現場に最低１人は必要となる現場監理等の人員の効率化を図るとともに、建築資材等の一括仕入れにより建築代金の抑制に努め、コストを抑えた仕入を実現しております。

また、原則、入札には参加せず、事業主、仲介業者、建設会社等との相対取引により開発用地及び物件を仕入れることで仕入代金を抑制しております。さらに、これまでの実績を踏まえ、既存の取引先から、仕入物件のリピート紹介を受けており、継続的に仕入が可能な体制を構築しております。

今後も前述の方針に基づき、マンション用地等の情報収集を強化し、既存取引先及び新規取引先から多くの情報を集め、立地や価格等の諸条件を勘案しながら、採算性の高い仕入物件の継続的な確保に努めてまいります。

②　販路拡大・多様化による安定的な業績拡大の実現

自社ブランド「GENOVIA」シリーズの間取りは、主に単身者向けの１ＫやDINKS向けの１ＬＤＫ・２ＬＤＫ等で構成しております。供給エリアは、特に賃貸需要の高い東京23区を中心に、１都３県から関西エリアへと拡大しております。日本国内の人口が減少している中、当該地域は転入超過が続いており、「GENOVIA」シリーズの賃貸需要は高く、今後も安定的な投資商品として需要の拡大が見込まれます。

当社グループは、「GENOVIA」シリーズの販売戸数の増加による業績の拡大を達成するために、新たな販路を確保・拡大する必要があると考えております。具体的には、ホールセールについては、１棟販売を強化するとともに、子会社の株式会社グッドコムアセット投資顧問にて行う不動産ファンド事業の推進など、さらなる販路の拡大を図ってまいります。リテールセールスについては、国内外の個人投資家へ積極的にアプローチを行うため、大阪支店の設立を足掛かりに、北海道や九州地方及び沖縄県まで販路の拡大に努めております。

また、世界及び日本経済全体の景況悪化、税制改正や為替変動等によって、国内及び海外投資家の不動産購入意欲が一時的に減退することも考えられます。そこで、当社グループは、新たに富裕層向けのウェルス部門を新設し、既存の顧客基盤に加え、物価上昇の中でも継続して購入可能な富裕層向けの販売へと事業の拡大にも取り組んでおります。

さらに、当社グループは、中期経営計画として、2030年10月期に売上高6,000億円を達成するため、既存事業の拡大やＭ＆Ａ等による事業の多角化にも積極的に取り組んでおります。その一環として、当社グループは2025年６月、戸建事業や再販事業などを主軸とする株式会社Livenup Groupを連結子会社化いたしました。今後は、戸建て販売や中古住宅のリノベーション等の再販事業といった新規事業による事業領域の拡大及び管理戸数の増加による収益の拡大を図り、ストック収入を伸ばしてまいります。

このように、当社グループは、販売チャネルであるホールセール、リテールセールス及びウェルス・マネジメントに加え、当社マンションの賃貸管理・建物管理、入居者の家賃債務保証事業を行うストックビジネスであるリアルエステートマネジメント、戸建事業や再販事業を展開するLivenup Group及び上場・ＩＲコンサルティングやGood Com Fund事業といった様々な事業ポートフォリオを確立しており、これらにより、業績の拡大・安定化を図る考えであります。

③　人材の確保と育成強化

当社グループは、定期的な研修・教育制度の充実等により、人材を成長させることで、業容を拡大してまいりました。今後さらに事業の発展及び業容拡大を加速するためには、既存事業及び新規事業の全ての事業組織において、当社グループが求める優秀な人材の確保・定着及び育成が重要であると認識しております。

そのため、当社グループは、人材の多様性の確保及び育成のため、「人材育成方針」及び多様な人材の活躍を推進する「社内環境整備方針」を以下のとおり策定しております。

（人材育成方針）

当社グループは、「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」をPurposeに掲げ、「21世紀を代表する不動産会社を創る」をVisionとして、この理念を深く理解し、自ら調べ、考え、動き、実現する経営幹部及びスペシャリスト人材を育成いたします。

（社内環境整備方針）

当社グループは、従業員一人ひとりの能力を最大限に発揮するためには、個々を尊重し合える組織風土の下、多様な人材がいきいきと働ける職場環境の整備が重要であると考えております。そのためにも、従業員のエンゲージメントの向上に向けた取り組みを推進することで、働き甲斐のある職場づくりを目指してまいります。

このように、当社Purpose及びVisionに共感し、実現を目指す人材の確保及び社員がいきいきと自信を持って長期的に働くことができる環境を整えることで、各事業部門を底上げし、業績拡大を図る方針であります。また、ワークライフバランスを推進することで、多様なバックグラウンドやスキルを持った従業員が活躍できる職場環境を整備し、中長期的な企業価値の向上に努めてまいります。

④　財務体質の改善と資金調達手段の多様化

一般的な新築マンションは、用地を仕入れ、マンションを建設しますが、当社グループは、仕入の初期段階における手付金のみで仕入契約を締結する方法を主としております。これにより、多額の先行資金をかけずに物件の仕入ができることになり、資金効率が向上し、健全な財務体質の維持につながっております。

なお、販売物件の採算を考慮し、当初想定された販売期間を延長する場合は、資金調達が必要となる場合があります。

このため、当社グループは、運転資金の確保を含め、資金調達手段の多様化、財務体質の改善及び財務基盤の強化に取り組んでおります。

また、当社グループは、積極的なＭ＆Ａの推進により、従来よりも多額の資金が必要となる場合があります。こうした状況を踏まえ、当社グループは、Ｍ＆Ａ資金の一部に自己株式を活用するなど、健全な財務体質の維持に努めております。

⑤　サステナビリティへの積極的な取り組み

当社グループは、サステナビリティが経営の重要課題の一つであると認識しており、事業活動を通じて、様々な社会問題の解決に貢献することで、持続的な成長が実現できるものと考えております。

気候変動が当社事業にもたらす影響については、国際的な機関等が定める気候変動シナリオを複数参照し、リスク及び機会を識別するとともに、その財務的な影響の定量化に取り組んでおります。また、当社グループでは、気候変動関連リスク・機会の評価指標として、Scope１及びScope２に該当する温室効果ガス排出量の算定を行っております。削減目標については、2023年10月期の排出量と比較して、2030年10月期までに30％の削減を目標に設定しております。

今後とも引き続き代表取締役社長を委員長とするサステナビリティ委員会を中心に、社会問題や経営課題への取り組みを検討、実施することで、サステナビリティ経営の実効性を高め、長期的な企業価値の向上に努めてまいります。

２【サステナビリティに関する考え方及び取組】

　当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取り組みは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　当社グループでは、Vision＝「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げ、不動産の価値創造を通じて、環境及び社会問題の解決に向け積極的に取り組み、持続的成長と社会貢献で企業価値の向上に努めることを基本的な方針として、事業活動を通じてサステナビリティを巡る様々な課題の解決に取り組んでおります。

３【事業等のリスク】

　有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。

　なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1）仕入に関するリスク

①　仕入物件の立地及び価格について

当社グループでは、創業以来東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に新築マンションの用地又は建物の仕入に努めており、新規事業推進や事業規模拡大のため、１都３県及び関西に仕入エリアを拡大しております。

しかしながら、地価又は建築費の上昇により仕入を行ったとしても販売価格に転嫁できず、販売時期を見直す場合ならびに仕入契約から引渡しまでの間に、経営環境が変化し、仕入契約に基づく契約債務が当社グループにとって不利な契約内容となり、会計上の手当が必要となる場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

②　マンション建築事業主からの仕入リスク

一般的な新築マンションの仕入は、用地を取得し、マンションを建築しますが、当社グループではマンション建築事業主（以下「事業主」といいます。）からマンションを１棟単位で仕入れるスキームを主としております。当該スキームの場合、初期段階で手付金等の自己負担のみで、先行的な用地取得資金やその後の建築資金を負担せずに、仕入物件が確保できることになります。

しかしながら、事業主の都合等で当該物件の建築中の事故等予期せぬ事態が発生し、建築工期が遅延した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(2）不動産引渡時期等による業績の変動及び偏重リスク

当社グループにおける不動産販売の売上計上基準は、顧客へ物件を引渡した（所有権の移転）時点で売上高を計上する引渡基準としております。

したがって、外注先との調整不足や近隣住民の反対運動、天災等の不測の事態により物件の竣工・引渡しが遅延した場合又は法人等への複数棟の一括引渡の際に、特定の通期及び四半期に売上高及び利益が大きく偏重する場合は、当社グループの業績を判断する際には留意する必要があります。

(3）販売に関するリスク

①　ホールセールに関するリスク

当社グループのホールセールにおいては、法人に１部屋から１棟まで幅広い単位で販売しております。

しかしながら、経済環境や金利動向、法人の投資方針等が著しく変化した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

②　リテールセールスに関するリスク

当社グループのリテールセールスにおいては、将来の年金対策や生命保険の代替商品、相続税対策として、個人投資家の方々に物件を購入いただいております。

しかしながら、経済環境の変化等により、不動産投資に対する意欲が減退した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

③　不動産ファンド事業に関するリスク

私募リートや私募ファンドの組成にあたり、譲受人が不動産ファンドである不動産売却取引は、金融機関からの借入や投資家から出資を募ることとなり、取引価格が多額、かつ、取引条件が個別に異なり複雑なスキームとなる場合があります。

したがって、経営環境の変化等により、不動産投資に対する意欲が低下した場合又は取引参加者間における合意が得られないことにより組成が遅れた場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④　Livenup Groupに関するリスク

Livenup Groupにおいては、戸建住宅や収益用不動産の販売、中古住宅のリノベーション及び再販事業を行っており、各プロジェクトの原価は、仕入価格及び建築費に大きく依存します。

したがって、地価が高騰し、仕入原価が上昇した場合や資材価格又は労務費の高騰により建築費が上昇し、販売価格への転嫁が困難となり、計画した利益を十分に確保できない場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(4）賃貸に関するリスク

①　賃貸管理物件の空室時のリスク

当社グループでは、当社マンションを購入した個人投資家等との契約において、当該マンションの空室時に家賃保証をしております。また、当社子会社の株式会社グッドコムにおいては、入居者募集施策を積極的に行うとともに、社宅契約を推進することで、入居者が途絶えないようにしております。

しかしながら、施策の効果が得られずに入居率が低下した場合は、空室保証費用が増加し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

②　代位弁済時の信用リスク

当社子会社の株式会社ルームバンクインシュアにおいて、不動産賃貸契約時に借主の保証人となる家賃債務保証業務を行っており、保証委託契約を締結した賃借人の家賃不払い等の債務不履行が発生した際に、賃貸人に対して代位弁済をしております。代位弁済額を抑制するため、保証委託契約前に行う審査の実施においては、自社の審査システムに基づき審査の適正の確保に努めております。

しかしながら、経営環境や雇用環境が著しく悪化した場合は、代位弁済の増加や回収率の低下に伴う実際の貸し倒れや貸倒引当金の増加等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(5）資金繰りに関するリスク

当社グループは、将来の業績拡大のため、東京23区のみならず１都３県及び関西の物件に対象範囲を広げ、仕入を強化しております。仕入に当たっては、前述のとおり主に手付金のみで仕入契約を締結しており、事業主に対する不動産仕入資金の支払期限を物件引渡し後数ヶ月に設定し、未販売住戸においては、当該期限後に取得費用が発生します。そのため、当初は多額の仕入資金を負担しないことから、多くの仕入契約を締結しており、将来の業績拡大に努めております。

しかしながら、将来的に物件引渡し時期が重なり、一時的に多額の物件取得費用が必要となる場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(6）有利子負債の依存と金利変動のリスク

当社グループでは、不動産仕入資金を手付金等の自己負担のみとする等、金融機関からの借入を少なくし、有利子負債依存度の低減に努めておりますが、販売期間延長等による一定の借入も考慮し、資金調達手段の多様化を推進しております。

しかしながら、有利子負債は一定の水準で推移すると想定され、金利が上昇した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

なお、当連結会計年度末及び前連結会計年度末の有利子負債依存度は、以下のとおりであります。

（単位：百万円）

（注）有利子負債残高は、短期及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む。）、社債（１年内償還予定の社債を含む。）の合計であります。

(7）在庫に関するリスク

当社グループは、マンション市況を考慮し、金融機関からの借入によりマンションの販売期間を延長する場合があります。

したがって、販売期間の延長中に自然災害等の事故により、時価が取得原価を下回る等の場合は、「棚卸資産の評価に関する会計基準」（企業会計基準第９号 2006年７月５日）が適用され、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(8）事業の多角化に関するリスク

①　新規事業に関するリスク

当社グループは、事業拡大や収益の多様化を図るため、新規事業に積極的に取り組む方針であります。

しかしながら、新規事業に着手したものの、想定通りに当該事業が進捗しない場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

②　Ｍ＆Ａに関するリスク

当社グループは、今後の業容拡大等の施策として、既存事業の拡大や新規事業への参入を目的としたＭ＆Ａを選択肢の一つとしております。

Ｍ＆Ａの実施に当たっては、対象企業の財務、法務、ビジネス面等について、外部専門家の助言を含めた詳細なデューデリジェンスに加え、当社グループとのシナジー効果等を考慮した将来価値の測定について十分な検討を実施することにより、各種リスクの低減に努めております。

しかしながら、当初想定したシナジー効果や業績拡大効果が得られない場合又はＭ＆Ａ対象会社の業績不振によりのれんにかかる減損損失が発生する等の場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(9）人材に関するリスク

当社グループの企業成長及び業容拡大のためには、人的資本の充実が必要であります。そのため、新卒採用や経験者の中途採用などによる人員拡大や研修による社員教育等を積極的に行い、人的資本の充実を図っております。

しかしながら、人員が十分に確保できない場合や退職者が著しく増加した場合は、サービス提供力の低下、また、人員拡大が収益に貢献しない場合は、コストの増加を招き、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(10)法的規制等に関するリスク

当社グループは、宅地建物取引業法をはじめとする様々な不動産関連法令や、金融商品取引法等の法的規制を受けており、事業活動の継続にあたっては、下表に掲げる免許の保有が前提となります。

なお、当社グループは、コンプライアンス体制の強化に努めており、本書提出日現在、これらの当該許認可等が取り消しとなる事由は発生しておりません。

しかしながら、関連法令等の規制が遵守できず、今後これらの許認可が取り消された場合又はこれらの法的規制の大幅な変更があった場合は、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

(11)訴訟のリスク

当社グループは、主に投資を目的とした新築マンションを販売しており、入居率の悪化や家賃相場の低下による賃貸収入の下落、金融機関の貸出金利の上昇による借入金返済負担の増加等、収支の悪化につながる様々な投資リスクが存在します。当社グループは、顧客に対し、これらの投資リスクについて十分な説明を行い、理解していただいた上で売買契約を締結することにより、訴訟リスクの軽減を図っております。また、経営におけるコンプライアンスの重要性についても強く認識しており、役員及び従業員に対するコンプライアンス教育を徹底する等、コンプライアンス経営を推進することで、訴訟リスクの軽減に努めております。

しかしながら、顧客からのクレームや訴訟等が発生した場合、その結果によっては、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(12)瑕疵担保責任又は契約不適合責任に関するリスク

当社グループは、販売する物件について、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、新築住宅は10年間の瑕疵担保責任又は契約不適合責任を負っております。

そのため、瑕疵担保責任保険には加入しているものの、万が一、当社グループが販売した物件が、重大な瑕疵など、契約内容に適合しないものであった場合には、修補のための費用負担や当社グループの信用力低下により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(13)個人情報の漏えいリスク

当社グループは、多くの顧客（潜在顧客を含む。）や入居者の個人情報を保有しております。個人情報の管理については、関連する社内規程を制定し、社内入退室管理やＰＣ等の持ち出し・持ち込みの管理等を徹底の上、社内情報管理システムのセキュリティー強化に取り組むとともに、役員及び従業員に対する個人情報保護に関する教育・研修を実施すること等により、個人情報の保護に関する法律に準拠したプライバシーマークを取得し、情報管理の徹底に努めております。

しかしながら、昨今、サイバー攻撃は高度化かつ巧妙化していること等から、これらの対策にもかかわらず、当該情報が外部に漏えいした場合は、当社グループの社会的信用が低下し、当社グループの経営及び事業運営に影響を及ぼす可能性があります。

(14)経済状況等の変動リスク

当社グループの主要事業は、景気動向、経済情勢、金利動向、販売価格動向、住宅税制等の各種税制及び建設業者の不正等の様々な外的要因の影響を受けることとなります。

したがって、これら外的要因によって、販売価格の変動や個人消費の低迷、顧客購買意欲の低下が顕著化した場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

(15)災害等発生のリスク

当社グループは、地震等の自然災害や未知なる感染症のパンデミックが発生した場合に備え、事業継続計画（ＢＣＰ）の策定及び安否確認システムを導入する等、安全面を考慮し、事業を継続できるよう、リスク管理体制の構築を進めております。

しかしながら、大規模な自然災害やパンデミックが発生した場合は、不動産投資マインドの低下による販売機会の損失、契約手続きの遅延、空室の長期化による空室保証費用の増加、開発物件の被災に伴う補修等による工事費上昇や完成遅延等により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。