独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

|  | 2025年6月25日
三 菱 地 所 株 式 会 社 |  |
| 取 締 役 会 御中 |

| EY新日本有限責任監査法人 |
| 東京事務所 |

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 竹 之 内　 和　 徳

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 安　 永　　千　 尋

| 指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 田　 中　　裕　 樹

＜連結財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている三菱地所株式会社の2024年4月1日から2025年3月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、三菱地所株式会社及び連結子会社の2025年3月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

不動産ファンド等に対する不動産販売に係る収益認識等
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、当連結会計年度の連結損益計算書の営業収益1,579,812百万円のうち、注記事項（収益認識関係）に記載のとおり、コマーシャル不動産事業において不動産販売に係る営業収益151,158百万円、住宅事業においてその他の営業収益166,483百万円を計上している。また、連結損益計算書において不動産ファンド等に対する不動産売却に係る固定資産売却益10,663百万円を計上している。 経営者は、不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが移転したときに不動産販売による営業収益及び固定資産売却益を計上している。 一般的に不動産の販売取引は、取引条件の個別性が高く、一件当たりの販売価格が多額となる。特に販売先が不動産ファンド等である場合には、取引当事者の個別事情を詳細に反映するために、取引スキームの複雑化や、不動産譲渡後の管理業務の受託、買戻し条件の付与、持分の一部保有等、当該不動産への継続的な関与が発生するケースがある。 このように売買契約への個別条件の付与や、継続的な関与がある場合に関連する取引条件を調整することにより、地価下落やその他の不動産に対するリスクが依然として売主である会社及び連結子会社に存在し、不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが移転しているかどうかの判断が複雑になることがある。 判断を誤った場合には、不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが移転していない販売取引について、多額の収益が計上されることになる。 従って、当監査法人は不動産ファンド等への不動産販売取引に係るリスクと経済価値の移転についての判断を監査上の主要な検討事項と判断した。 | 当監査法人は、不動産ファンド等への不動産販売取引に係るリスクと経済価値の移転についての判断を検討するため、一件当たりの販売価格について、当監査法人がリスクを勘案して設定した一定の基準値を上回る全ての取引を対象に、以下の手続を実施した。 ・取引スキームを理解し、譲渡不動産に対する継続的関与の有無を検討するため稟議書を査閲した。 ・取引条件を把握し、経済合理性を検討するため売買契約書を査閲した。 ・取引価格の合理性を検討するため、販売エリアのマーケットデータや会社の作成した事業収支計画との比較を行った。 ・引渡しの事実を検討するため、入金証憑、登記簿謄本を査閲した。

再開発プロジェクトに関連する有形固定資産の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、当連結会計年度の連結貸借対照表上、有形固定資産を4,854,464百万円計上しており、その中には国や自治体の規制緩和を受け、国際競争力や防災機能強化に資するまちづくりをはじめエリアの有効活用を企図した再開発プロジェクトのために保有している土地及び建設仮勘定が含まれている。 会社及び連結子会社は丸の内エリアを中心に全国の主要ビジネスエリアで複数の再開発プロジェクトを展開しており、有形固定資産の評価に関しては、注記事項（重要な会計上の見積り）の1 有形固定資産の評価(2)①に記載のとおり、経営者は減損の兆候がある資産又は資産グループを識別し、それらについて、割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を上回るかどうかの判定を実施している。 再開発プロジェクトは、単純な建替と異なり、周辺地権者との利害調整、規制緩和等の許認可や超長期の需要予測に基づく計画の立案等が必要であることから、計画着手から竣工まで長期にわたるものが多く存在する。 このような長期プロジェクトでは計画の遅延や変更が生じる結果、当初見込みよりも収益性が低下する潜在的なリスクが存在する。具体的には、再開発予定地区における他の地権者からの合意がとれないリスク、自治体から開発許可が下りないリスク、資材価格の高騰等により建設コストが上昇するリスク、自然災害や資材の調達難、地下埋設物の出土等により工事が遅延するリスク、テナント誘致が計画通りに進捗しないリスク等が存在する。 このため、経営者はこれらの様々なリスクを評価し、兆候の有無について、複雑な判断を行う必要がある。 従って、再開発プロジェクトに関連する有形固定資産は、多くの潜在的リスクを考慮した判定が必要となり、兆候の有無の把握が複雑であることから、当監査法人は、当該領域を監査上の主要な検討事項と判断した。 | 当監査法人は、再開発プロジェクトに関連する有形固定資産に係る減損の兆候の有無の把握について、当監査法人がリスクを勘案して設定した一定の要件を満たすプロジェクトを対象に、回収可能価額を著しく低下させるような重要な変化が再開発プロジェクトにおいて発生していないかどうかを検討するため、以下の手続を実施した。 ・再開発予定地区における他の地権者との協議及び重要な許認可の取得の状況並びに工事の遅延要因となる自然災害や資材の調達難、地下埋設物の出土等の有無について、プロジェクトの遅延や計画変更が必要となる事象がないかを確かめるために取締役会議事録、稟議書等を査閲するとともに、経営者及び法務担当者並びに案件担当部署への質問を実施した。 ・建設コストの相場の変化やテナント誘致の進捗状況について、取締役会議事録、稟議書等を査閲し、経営者及び事業部長並びに案件担当部署への質問を実施するとともに、外部公表されている関連指標を入手し、市場環境の著しい悪化の有無を確かめた。 ・物件を視察し、取締役会議事録、稟議書等での報告内容及び案件担当部署への質問から得た回答と現場の進捗状況の整合性を検討した。

分譲マンション開発用土地の評価
監査上の主要な検討事項の内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、当連結会計年度の連結貸借対照表上、仕掛販売用不動産を484,196百万円計上している。これは主に連結子会社である三菱地所レジデンス株式会社が、分譲マンションからなる居住用不動産の開発・販売事業のために取得した不動産のうち開発中のものである。 これらの仕掛販売用不動産の評価に関して、注記事項（重要な会計上の見積り）の2 棚卸資産の評価(2)①に記載のとおり、経営者は他の棚卸資産と同様、収益性の低下により正味売却価額が帳簿価額を下回った場合には、正味売却価額まで減額している。 仕掛販売用不動産は大きく着工前と着工後のフェーズに分けられるが、着工前においては自治体からの許認可や建設会社との工事請負契約の締結、近隣住民との協議等の各種交渉や調整が必要となる。 このため、着工前の開発用土地には、引渡しまでの開発期間が長期にわたるため、プロジェクトの遅延や計画変更が生じた場合、当初見込みよりも収益性が低下する潜在的なリスクが存在する。 開発用土地の評価は事業計画に基づき行われるが、当該事業には将来の販売価格が下落するリスク、近隣地域における他社による開発計画が当初計画時よりも増加し供給過剰が生じるリスク、自治体から開発許可が下りないリスク、近隣との協議や地下埋設物の出土等により工事が遅延するリスク、資材価格の高騰等により建設コストが上昇するリスク等が存在する。 ここで、着工前の開発用土地に対する評価損計上の要否を判断するに際しては、それらのリスクを評価し、最終的に開発計画が当初策定したとおりに実現するかどうかの判断を行う必要があるが、その裏付けとなる利用可能な情報の性質及び信頼性は様々である。 また、直近では建設コストの増加など事業環境の変化も顕在化している。従って、当該判断には高い不確実性が伴うため、当監査法人は、これらの開発用土地に対する評価損の計上の要否の判断を監査上の主要な検討事項と判断した。 | 当監査法人は、分譲マンション事業に関連する仕掛販売用不動産のうち着工前の開発用土地に対する評価損の計上の要否の判断について検討するため、当監査法人がリスクを勘案して設定した一定の要件を満たすプロジェクトについて、以下の手続を実施した。 ・開発用土地に収益性を低下させるような重要な変化が発生していないかを検討するため、経営会議資料、稟議書等を査閲するとともにマンションの市場動向、近隣地域の開発計画、重要な許認可の取得の状況、近隣との協議の状況、建設コストの相場の変化等について、案件担当部署への質問を行った。 また、事業計画の着工予定時期が遅延しているプロジェクトの有無を把握し、以下の手続を実施した。 ・周辺の事業環境や遅延の状況を把握するため、必要に応じて物件の視察を実施した。 ・将来の販売価格について、近隣の成約データを含む会社以外の情報源から入手したマーケットレポートとの比較を行った。 ・算定に用いられた建設コストについて、公表されている関連指標との比較を行った。 ・分譲マンション開発用土地の評価に与える影響を理解するため、販売単価及び建設コストを重要な仮定として感応度分析を実施した。

その他の記載内容

その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査委員会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。

当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。

当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。

その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

連結財務諸表に対する経営者及び監査委員会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における執行役及び取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査委員会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査委員会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第2項の規定に基づく監査証明を行うため、三菱地所株式会社の2025年3月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、三菱地所株式会社が2025年3月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者及び監査委員会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査委員会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査委員会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

＜報酬関連情報＞

当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等(3)【監査の状況】に記載されている。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

※1. 上記の監査報告書の原本は当社（有価証券報告書提出会社）が別途保管しております。 2. XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

E03856-000 2025-06-25 jpcrp_cor:Row2Member E03856-000 2025-06-25 jpcrp_cor:Row3Member E03856-000 2025-06-25 jpcrp_cor:Row1Member E03856-000 2025-06-25