第一部【企業情報】

第1【企業の概況】

1【主要な経営指標等の推移】

(1)連結経営指標等

回次

第21期

第22期

第23期

第24期

第25期

決算年月

2019年9月

2020年9月

2021年9月

2022年9月

2023年9月

売上高

(百万円)

21,020

15,558

24,932

45,920

19,273

経常利益又は経常損失(△)

(百万円)

503

986

479

1,498

1,009

親会社株主に帰属する当期純利益

(百万円)

389

776

12

2,064

898

包括利益

(百万円)

389

776

1,122

2,319

890

純資産額

(百万円)

11,619

12,394

24,918

26,055

25,359

総資産額

(百万円)

27,879

32,287

67,040

52,591

67,818

1株当たり純資産額

(円)

196.67

209.85

179.77

192.87

196.87

1株当たり当期純利益

(円)

6.61

13.17

0.11

15.90

6.97

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

(円)

0.10

15.75

6.95

自己資本比率

(%)

41.6

38.3

34.8

47.6

37.4

自己資本利益率

(%)

3.4

6.5

0.1

8.5

3.6

株価収益率

(倍)

31.5

14.4

1,698.3

13.3

21.5

営業活動によるキャッシュ・フロー

(百万円)

3,044

2,116

1,117

16,722

24,096

投資活動によるキャッシュ・フロー

(百万円)

39

3,516

2,117

4,864

3,499

財務活動によるキャッシュ・フロー

(百万円)

2,301

3,561

2,300

14,362

17,846

現金及び現金同等物の期末残高

(百万円)

4,825

2,754

8,337

10,848

8,097

従業員数

(人)

66

65

272

94

105

(外、平均臨時雇用者数)

(-)

(-)

(38)

(4)

(4)

(注)1.第21期、第22期における潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

2.第23期において株式会社THEグローバル社を子会社化したことに伴い、第22期と比較して従業員数が大幅に増加しております。

3.第24期において株式会社THEグローバル社を株式譲渡により連結の範囲から除外したことに伴い、第23期と比較して従業員数が大幅に減少しております。

4.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第24期の期首から適用しており、第24期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

(2)提出会社の経営指標等

回次

第21期

第22期

第23期

第24期

第25期

決算年月

2019年9月

2020年9月

2021年9月

2022年9月

2023年9月

売上高

(百万円)

19,298

13,686

19,808

18,044

12,573

経常利益

(百万円)

449

1,048

1,652

1,177

406

当期純利益

(百万円)

373

812

1,282

794

497

資本金

(百万円)

5,367

5,367

10,867

10,867

10,867

発行済株式総数

(株)

58,948,922

58,948,922

129,916,662

129,916,662

129,916,662

純資産額

(百万円)

11,602

12,414

24,703

25,084

24,983

総資産額

(百万円)

26,295

30,820

40,907

45,829

60,530

1株当たり純資産額

(円)

196.39

210.18

189.91

193.02

193.95

1株当たり配当額

(円)

3.00

3.00

3.00

(うち1株当たり中間配当額)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

1株当たり当期純利益

(円)

6.34

13.79

11.17

6.12

3.86

潜在株式調整後1株当たり当期純利益

(円)

10.95

6.06

3.85

自己資本比率

(%)

44.0

40.2

60.3

54.7

41.3

自己資本利益率

(%)

3.3

6.8

6.9

3.2

2.0

株価収益率

(倍)

32.8

13.8

16.1

34.6

38.9

配当性向

(%)

26.86

49.02

77.72

従業員数

(人)

46

44

52

70

82

(外、平均臨時雇用者数)

(-)

(-)

(-)

(-)

(-)

株主総利回り

(%)

69.6

63.5

61.2

72.9

53.2

(比較指標:JASDAQ INDEX スタンダード 及び東証スタンダード)

(%)

(92.5)

(104.2)

(116.3)

(267.0)

(316.0)

最高株価

(円)

322

266

350

258

214

最低株価

(円)

139

87

172

168

142

(注)1.第21期、第22期における潜在株式調整後1株当たり当期純利益については、希薄化効果を有する潜在株式が存在しないため記載しておりません。

2.最高株価及び最低株価は、2022年4月4日より東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、それ以前は東京証券取引所JASDAQスタンダードにおけるものであります。

3.「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号 2020年3月31日)等を第24期の期首から適用しており、第24期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

 

2【沿革】

 

年月

事項

1999年4月

東京都港区東麻布にて資本金30百万円をもって当社設立

1999年6月

宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許(4)第77547号)

1999年6月

不動産開発事業(分譲マンションの企画開発)を開始

1999年10月

本店を東京都新宿区新宿に移転

2000年1月

当社の分譲マンション「アスコットパーク」シリーズ第1号物件「アスコットパーク秋葉原」の販売を開始

2000年12月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録 第45638号)

2002年7月

100%出資子会社 ㈱アスコットレントを資本金10百万円で設立し、不動産管理事業を開始

2002年11月

㈱アスコットレントが宅地建物取引業免許を取得(東京都知事免許 (3) 第81353号)

2004年4月

本店を東京都新宿区西新宿に移転

2004年4月

㈱アスコットレントを㈱アスコットコミュニティに商号変更

2004年9月

賃貸マンション開発に着手、不動産開発事業(収益不動産開発)を本格的に開始

2005年10月

アセットマネジメント業を行う目的として100%出資子会社 ㈱ASアセットマネジメントを資本金30百万円で設立

2006年4月

プライバシーマークを取得(個人情報保護の日本工業規格 JIS Q15001:2006 第10700010(01))

2007年3月

関係会社整備の一環として、㈱ASアセットマネジメントを吸収合併(簡易合併)

2007年9月

第二種金融商品取引業 関東財務局長(金商 第1190号)

2008年8月

ジャスダック証券取引所に株式を上場

2008年10月

不動産特定共同事業者登録(金融庁長官・国土交通大臣・東京都知事第84号)

2009年5月

本店を東京都新宿区荒木町に移転

2009年8月

㈱アスコットコミュニティを㈱アスコット・アセット・コンサルティングに商号変更

また、㈱グローバル住販と資本提携し、資本金13百万円、出資比率72.0%となり、不動産コンサルティング事業の開始

2009年9月

一般不動産投資顧問業登録(国土交通大臣 一般-第1062号)

第三者割当による新株式の発行により、資本金が1,038百万円に増額

2010年1月

株主割当による新株式の発行により、資本金が1,244百万円に増額

2010年3月

第三者割当による新株式の発行等により、資本金が1,315百万円に増額

2010年4月

ジャスダック証券取引所と大阪証券取引所の合併に伴い、大阪証券取引所JASDAQ(大阪証券取引所JASDAQ(スタンダード))に上場

2010年6月

澤田ホールディングス㈱(現 HSホールディングス㈱)が親会社へ異動

2010年11月

第三者割当による新株式の発行により、資本金が1,416百万円に増額

2013年3月

本店を東京都新宿区新宿に移転

2013年7月

大阪証券取引所と東京証券取引所の現物市場の統合に伴い、東京証券取引所JASDAQ(スタンダード)に上場

2015年9月

㈱アスコット・アセット・コンサルティングの株式を追加取得し、完全子会社化

2016年5月

平安ジャパン・インベストメント1号投資事業有限責任組合が筆頭株主となる

2017年2月

本店を東京都渋谷区神宮前に移転

2017年4月

第三者割当による新株式の発行等により、資本金が5,953百万円に増額

森燁有限公司が筆頭株主となり、その間接的な親会社である力創國際有限公司、中国平安保険海外(控股)有限公司及び中国平安保険(集団)股份有限公司が親会社へ異動

2017年5月

資本金を5,367百万円に減資

2018年10月

㈱シフトライフの全株式を取得し、完全子会社化

2020年12月

第三者割当による新株式の発行により、資本金が10,867百万円に増額

2020年12月

㈱THEグローバル社の発行株式51.95%を取得し、子会社化

2022年4月

東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、東京証券取引所スタンダード市場に上場

2022年9月

㈱THEグローバル社の全株式を売却

2023年9月

大阪支店を開設

 

3【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社6社、持分法適用会社3社及び非連結持分法非適用子会社3社の計13社より構成されております。

また、当社の主要株主であり筆頭株主である森燁有限公司(SUN YE COMPANY LIMITED)は、2023年9月30日現在、当社株式の47.20%を有しており、中国平安保険グループは当社の親会社であります。同様に、当社株式の5.93%を有している平安ジャパン・インベストメント1号投資事業有限責任組合については、中国平安保険グループ傘下の日本法人である平安ジャパン・インベストメント株式会社が無限責任組合員であります。

当社グループは東京都内における賃貸マンション開発、オフィス開発、分譲マンション開発や収益不動産投資を主軸に、郊外での物流施設開発や国内外投資家との共同投資ファンドの運営、九州一円での分譲開発等を展開しております。

当社グループの事業におけるセグメントとの関連は以下のとおりであり、以下に示す区分は報告セグメントの区分と同一であります。

なお、当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要 (2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

 

(不動産開発事業、戦略開発事業、国際事業)

販売先であるメインターゲットは各事業において異なるものの、賃貸マンション、オフィス、分譲マンションの各種開発、収益不動産投資(リノベーション含む)等を行っております。

 

賃貸マンション開発

東京都内を中心に、通勤・通学に便利な駅近の立地で都会暮らしを楽しみたい20~30代をメインターゲットに賃貸マンションを開発しております。すべての物件に対して高いデザイン性を追求し、自分らしいライフスタイルが実現できるスタイリッシュな空間を提供しております。

開発規模に応じて、以下の賃貸マンションシリーズを展開しております。

 

・「FARE」(ファーレ)シリーズ

『住まいに高揚感を』をコンセプトとした、一棟あたり15戸以下の小規模コンパクトレジデンスです。20㎡前後のワンルームを中心とした住戸に、ステータスと高揚感が得られるデザインや仕掛けを施し、生活空間にプラスアルファの魅力を付加しております。

 

・「ASTILE」(アスティーレ)シリーズ

『アーバンライフは進化する』をコンセプトとした、一棟あたり20戸程度の小~中規模コンパクトレジデンスです。上質で機能的な設備仕様に加え、店舗、SOHO、メゾネットタイプなど、好立地に合わせた多彩な住戸プランが魅力です。また、防音マンションや、愛猫家・愛犬家のニーズに応えるペット共生型賃貸マンション「TIPETTO」(ティペット)シリーズも展開しております。

 

・「OZIO」(オジオ)シリーズ

『暮らしを“楽しむ”上質な住まい』をコンセプトとした、一棟あたり30~50戸の中規模都心型レジデンスです。安心して暮らせる基本性能の高さを追求しながら、差別化されたデザインや間取りを提供し、住まい手の「上質な都会暮らし」の実現を後押ししております。

 

分譲マンション開発

東京都内を中心に、交通利便性の高いエリアでシングルからファミリーまで幅広い層をターゲットに分譲マンションを開発しております。個性的で高品質な生活空間を創造し、時間が経過しても色褪せない資産性の高い分譲マンションを提供しております。

ターゲットに応じて、以下の分譲マンションシリーズを展開しております。

 

・「ASCOT PARK」(アスコットパーク)シリーズ

『記憶と気品と都市性と』をコンセプトとした、一棟あたり20~80戸のファミリーをターゲットとした中規模レジデンスです。住まう人の多様性やこだわりに応えられるように、細やかなプランニングと「セミオーダーポイントシステム」を導入し、デザインと品質の価値を最大限に高めております。

 

・「KOHAKU」(コハク)シリーズ

『コンパクトな空間に、豊かさが宿る』をコンセプトとした、一棟あたり20戸超のシングルやDINKSをターゲットとしたコンパクトレジデンスです。ひとり暮らしにも配慮した高セキュリティ、細部まで使い勝手を追求した間取りと設備、「セミオーダーポイントシステム」を導入し、住み心地のよい住戸をそろえております。

 

オフィス開発

東京都心エリアを中心に、高い機能性と空間性を求める中小企業や個人事業主をターゲットとしたオフィス開発を行っております。従来のオフィスビルが持つ無機質で固いイメージを払拭し、「人と人が出会い、刺激が生まれ、より良いビジネスと働く人々の幸せにつながる空間」を提供しております。

 

・「AUSPICE」(オースピス)シリーズ

『暮らすように働く 住みたくなるオフィス』をコンセプトとし、街とつながる外観、充実した共有スペース、温かさやアートも感じる空間などを通じて、いきいきと働けるオフィス環境を提供しております。少人数のスタートアップ企業やクリエイターからニーズが高い一区画20~30㎡程度の「スモールオフィス」も展開しております。

 

収益不動産投資(リノベーション含む)

経年により資産価値が低下した既存の賃貸マンション、オフィスビルについて、収益性の改善が可能な物件を取得し、潜在価値を見極め、効率的な改装・改修の実施やリーシングによる稼働率の向上を図ることで総合的なリノベーションを施しております。

 

・「R.core」(ルコア)シリーズ

『本質の回生』をコンセプトとした、一棟ビルリノベーションです。建物の表層のみならず、その建物の核となる「本質」を再生し、周辺環境やエリアの特性にも着目することで、物件が持つポテンシャルを最大限に引き出して再生しております。

 

(不動産投資事業)

主に郊外において、物流施設開発を行っております。

 

・「Apls」シリーズ

ECの急速な普及による宅配需要と、施設老朽化に伴う建て替え需要を支えるため、物流施設開発を郊外にて展開しております。大都市圏への「ラストワンマイル」達成のため、生活居住空間に近しいエリアで施設開発を行うことで、物流のリードタイムの短縮や、CO2排出軽減による環境保全、施設近隣での雇用創出等、さまざまな角度から社会に貢献できる施設開発を提供しております。

 

 

(不動産ファンド事業)

主に国内外投資家との共同投資ファンドなどの運営を行っております。

 

(九州開発事業)

子会社にて福岡を中心とした九州一円での分譲マンション及び戸建ての開発を行っております。「お客様に喜ばれる高品質な居住空間を、驚異的な低価格で供給すること」を理念とし、工期の短縮と無駄のないコスト管理の徹底によりコストパフォーマンスに優れた、品格漂う物件開発を追求しております。

 

(その他事業)

賃貸事業(管理業務を含む)、保険代理店業務等を行っております。

 

(事業系統図)

 

0101010_001.png

 

(注)非連結持分法非適用子会社3社は重要性が乏しいため、上記事業系統図での記載を省略しております。

 

4【関係会社の状況】

名 称

住 所

資本金又は出資金

主要な事業の内容

議決権の所有(又は被所有)割合(%)

関係内容

(親会社)

 

 

 

 

 

中国平安保険(集団)股份有限公司

中国広東省深セン市

18,210

(百万元)

保険事業、銀行事業、投資事業

(被所有)

47.20

(47.20)

営業上の取引なし

 

 

 

 

 

 

中国平安保険海外(控股)

有限公司

Central, Hong Kong

7,085

(百万香港ドル)

投資事業

(被所有)

47.20

(47.20)

営業上の取引なし

 

 

 

 

 

 

力創國際有限公司

Tortola, British Virgin Islands

129

(百万USドル)

投資事業

(被所有)

47.20

(47.20)

営業上の取引なし

 

 

 

 

 

 

森燁有限公司

Central, Hong Kong

129

(百万USドル)

投資事業

(被所有)

47.20

営業上の取引なし

(連結子会社)

 

 

 

 

 

㈱アスコット・アセット・コンサルティング

東京都渋谷区

13

(百万円)

不動産コンサルティング業

100.00

物件管理委託

役員の兼任あり

 

 

 

 

 

 

㈱シフトライフ

(注)4.6

福岡県福岡市

54

(百万円)

不動産開発事業

100.00

債務保証

役員の兼任あり

 

 

 

 

 

 

(同)ハッピー浅草を営業者とする匿名組合

(注)3.5.6

東京都千代田区

 

1,809

(百万円)

不動産事業

当社より

匿名組合出資

 

 

 

 

 

 

(同)Ascot Prime Logistic Kazoを営業者とする匿名組合(注)3.4.6

東京都千代田区

0

(百万円)

不動産事業

当社より

匿名組合出資

 

 

 

 

 

 

他2社

 

 

 

 

 

 

(持分法適用会社)

 

 

 

 

 

ハッピーフューチャー(同)を営業者とする匿名組合

(注)3.7

東京都千代田区

1,785

(百万円)

不動産事業

当社より

匿名組合出資

 

 

 

 

 

 

他2社

 

 

 

 

 

 

(その他の関係会社)

 

 

 

 

 

SBIホールディングス㈱

東京都港区

14,307

(百万円)

株式等の保有を通じた企業グループの統括・運営等

(被所有)

33.77

営業上の取引なし

(その他の関係会社の子会社)

 

 

 

 

 

㈱SBI証券

東京都港区

54,323

(百万円)

証券業

営業上の取引なし

(注)1.議決権の所有(又は被所有)割合の(  )内は、間接所有割合で内数であります。

2.議決権の被所有割合は自己株式を控除して計算しております。

3.匿名組合出資であるため、当社の議決権はありません。

4.売上高(連結会社相互間の内部売上高を除く。)の連結売上高に占める割合が10%を超えております。

         主要な損益情報等

 

㈱シフトライフ

(同)Ascot Prime Logistic Kazoを営業者とする匿名組合

(1)売上高

4,475百万円

2,310百万円

(2)経常利益

623百万円

267百万円

(3)当期純利益

429百万円

267百万円

(4)純資産額

703百万円

225百万円

(5)総資産額

4,513百万円

293百万円

5.当連結会計年度において、匿名組合出資を行ったことにより連結の範囲に含めております。

6.特定子会社に該当しております。

7.当連結会計年度において、匿名組合出資の一部を売却したため連結の範囲から除外しておりますこれにより特定子会社から持分法適用会社へと異動しております

 

5【従業員の状況】

(1)連結会社の状況

 

2023年9月30日現在

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産開発事業

28

(4)

戦略開発事業

7

不動産投資事業

4

不動産ファンド事業

6

国際事業

9

九州開発事業

19

その他事業

15

全社(共通)

17

合計

105

(4)

(注)1.従業員数は就業人員数であります。なお、臨時従業員数は、同一の従業員が複数の事業の種類に従事しており、当連結会計年度の平均人員を( )外数で記載しております。

2.全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

3.当連結会計年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要 (2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

 

(2)提出会社の状況

 

 

 

2023年9月30日現在

従業員数(人)

平均年齢(才)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(円)

82

43.0

4.6

8,610,438

 

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産開発事業

28

戦略開発事業

7

不動産投資事業

4

不動産ファンド事業

6

国際事業

9

九州開発事業

その他事業

11

全社(共通)

17

合計

82

(注)1.従業員数は就業人員であります。なお、臨時従業員の総数は、該当がないため記載を省略しております。

2.平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

3.全社(共通)として記載されている従業員数は、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属しているものであります。

4.当事業年度より報告セグメントの区分の見直しを行っております。詳細につきましては、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等) セグメント情報 1.報告セグメントの概要 (2)報告セグメントの変更等に関する事項」をご参照ください。

 

(3)労働組合の状況

当社グループにおいては、労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円滑に推移しております。

 

(4)管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

提出会社及び連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」(平成27年法律第64号)及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」(平成3年法律第76号)の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。