独立監査人の監査報告書及び内部統制監査報告書

2025年４月22日

積水ハウス株式会社

取締役会　御中

EY新日本有限責任監査法人 大阪事務所

指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 市　 之　 瀬　　　申 |

指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 入　　山　　友　　作 |

指定有限責任社員 業務執行社員 |  | 公認会計士 | 小　　林　　雅　　史 |

＜連結財務諸表監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている積水ハウス株式会社の2024年２月１日から2025年１月31日までの連結会計年度の連結財務諸表、すなわち、連結貸借対照表、連結損益計算書、連結包括利益計算書、連結株主資本等変動計算書、連結キャッシュ・フロー計算書、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項、その他の注記及び連結附属明細表について監査を行った。

当監査法人は、上記の連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、積水ハウス株式会社及び連結子会社の2025年１月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する連結会計年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準における当監査法人の責任は、「連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査上の主要な検討事項

監査上の主要な検討事項とは、当連結会計年度の連結財務諸表の監査において、監査人が職業的専門家として特に重要であると判断した事項である。監査上の主要な検討事項は、連結財務諸表全体に対する監査の実施過程及び監査意見の形成において対応した事項であり、当監査法人は、当該事項に対して個別に意見を表明するものではない。

開発事業における不動産及び不動産信託受益権取引の収益認識
監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、当連結会計年度の連結損益計算書上、4,058,583百万円の売上高を計上しており、この中には、開発案件の物件売却122,286百万円が含まれている。 会社は、不動産及び不動産信託受益権の売却取引について、リスクと経済価値のほとんど全てが移転した時点で収益を認識することとしている。 一般的に不動産の売却は、一取引当たりの金額が多額であり、取引条件の個別性が強く、特に開発事業における不動産及び不動産信託受益権取引は、他の事業と比較して、その傾向が顕著である。取引条件として売買契約に買戻し条項やリースバック条項が付される場合があることに加え、売却後の管理業務の受託や譲受人の出資持分の保有等を通じて、取引対象となった不動産に継続的に関与する場合もある。さらに不動産流動化スキームを用いることで、取引スキームが複雑化することもある。このような場合には、リスクと経済価値のほとんど全てが移転しているかどうかについて複雑な判断を必要とするが、この判断を誤った場合には、リスクと経済価値のほとんど全てが移転していないにも関わらず、多額の収益が認識されることとなる。 したがって、当監査法人は、開発事業における不動産及び不動産信託受益権取引の収益認識が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、開発事業における不動産及び不動産信託受益権取引の収益認識において、リスクと経済価値のほとんど全てが譲受人に移転しているか否かの判断を検討するため、当監査法人が監査上のリスクに基づき抽出した一定の取引について、以下の手続を実施した。 ・取引スキーム全体を理解するため、取締役会や経営会議の議事録及び稟議書並びに関連資料を閲覧し、担当部署への質問を実施した。 ・買戻し条項やリースバック条項、譲渡資産に対する継続的関与の有無を検討するため、取締役会や経営会議の議事録及び稟議書並びに関連資料を閲覧するとともに、売買契約書等の関連する契約書を閲覧した。 ・取引金額を検討するため、会社外部の情報源から入手したデータである近隣の取引事例や類似の取引事例との比較や、契約書、入金証憑との突合を実施した。 ・引渡しの事実を検討するため、受領書や引渡兼確認書等の閲覧を実施した。

取得から引渡しまでに長期間を要する販売用不動産の評価
監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社及び連結子会社は、2025年１月31日現在、連結貸借対照表上、販売用不動産として分譲建物1,068,926百万円、分譲土地1,374,237百万円、未成分譲土地396,123百万円を計上している。 販売用不動産は主に仲介・不動産事業、マンション事業、国際事業で保有する資産であり、これら事業のプロジェクトの中には、大規模開発工事を要する場合や、プロジェクト区画における他の地権者の取り纏め及び交渉、既存建物入居者との立ち退き交渉を要する場合等、取得から引渡しまでに比較的長期間を要することがある。 販売用不動産の評価については、【注記事項】（重要な会計上の見積り）の（１）販売用不動産の評価に記載されているとおり、期末における正味売却価額が帳簿価額を下回る場合に、帳簿価額を正味売却価額まで減額し、当該減少額を評価損として計上している。 正味売却価額は、当該資産の売却によって見込まれる将来収益から開発等に要する予定コストを控除して算出される。将来収益については、不動産市況や資産取得時に想定していなかった開発中の様々な外部要因等により、当初見込んでいた収益が獲得できないリスクがある。また、開発等に要する予定コストについては、建築資材価格や人件費等の変動の影響を大きく受ける他、開発遅延等の影響により当初見込みより上昇するリスクがある。 このように、取得から引渡しまでに長期間を要する販売用不動産は、重要な仮定である将来収益の見積りについて、長期に亘る予測が必要となるため、見積りの不確実性が高く、また個別物件ごとの特性に応じた見積りも必要となるため、経営者による主観的な判断を伴う。 したがって、当監査法人は、取得から引渡しまでに長期間を要する販売用不動産の評価が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、取得から引渡しまでに長期間を要する販売用不動産の評価について検討するため、監査上のリスクに基づき抽出した一定の物件について、主に以下の監査手続を実施した。 ・プロジェクト計画を理解するとともに、その進捗状況を確認し、正味売却価額を著しく低下させるような重要な変化の有無を検討するため、担当部署への質問、取締役会や経営会議の議事録及び稟議書並びに関連資料の閲覧を実施した。また、質問に対する回答や閲覧資料に記載の内容については、会社外部の情報源から入手したマーケットレポート等との整合性について検討した。 ・資産の売却によって得られる将来収益の見積りの妥当性を検討するため、直近の販売実績や会社外部の情報源から入手したデータである近隣の取引事例等と比較した。 ・経営者の見積りプロセスの有効性を評価するため、販売価格について、過去の見積りと実績を比較した。 ・販売用不動産の評価に重要性がある海外子会社については、当該子会社が事業活動を行っている国及び地域の不動産市況や競争環境、法改正の有無、当該子会社の事業戦略等を理解するため、当該子会社の経営者への質問等を実施した。 ・販売用不動産の評価に重要性がある海外子会社については、当該子会社の監査人を関与させ、監査手続の実施を指示するとともに、監査手続の実施結果についての報告を受け、十分かつ適切な監査証拠が入手されているかについて評価した。

M.D.C. Holdings, Inc. 他33社の株式取得に伴う企業結合に係る会計処理
監査上の主要な検討事項の 内容及び決定理由 | 監査上の対応
会社は、【注記事項】（企業結合等関係）の（取得による企業結合）に記載されているとおり、会社の連結子会社であるSH Residential Holdings, LLCを通じて、2024年４月19日付でM.D.C. Holdings,Inc. 他33社（以下「MDC社」という。）の株式を653,635百万円で取得し、連結子会社としており、その結果、連結貸借対照表上、のれん125,389百万円が計上されている。 当該企業結合にあたり、MDC社の株式の取得原価は、将来の事業計画を前提として算定された株式価値を踏まえて決定されている。また、会社は取得原価の配分にあたり、外部の専門家を利用して識別可能な資産及び負債の時価を算定し、取得原価と取得原価の配分額との差額をのれんとしている。 金額的に重要なのれんの発生を伴う企業結合は、会社において経常的に発生する事象ではなく、入手可能な情報を網羅的に把握する必要があることに加え、株式価値の算定及び取得原価の配分には複雑な検討や専門的な知識が必要となる。 したがって、当監査法人は、MDC社の株式取得に伴う企業結合に係る会計処理が監査上の主要な検討事項に該当すると判断した。 | 当監査法人は、MDC社の株式取得に伴う企業結合に係る会計処理について検討するため、主として以下の監査手続を実施した。また、一部の監査手続については、当監査法人が属するネットワーク・ファームの構成単位の監査人を関与させ、監査手続の実施を指示するとともに、監査手続の実施結果についての報告を受け、十分かつ適切な監査証拠が入手されているかについて評価した。 ・MDC社の事業内容、事業環境、株式取得の目的及びスキームを理解するため、取締役会や経営会議の議事録及び関連資料を閲覧し、経営者及び担当役員への質問を実施した。 ・取得原価の正確性を検討するため、取締役会や経営会議の議事録及び関連資料を閲覧するとともに、株式譲渡契約書及び出金証憑を閲覧した。 ・株式取得に関する買戻し条項や取得原価の事後調整等の有無を検討するため、取締役会や経営会議の議事録及び関連資料を閲覧するとともに、株式譲渡契約書を閲覧した。 ・株式価値の算定に関する評価方法及び割引率の適切性を評価するため、当監査法人が属するネットワーク・ファームの専門家を関与させた。割引率については、算定に使用されたインプット情報と外部情報との整合性について検討した。 ・識別可能な資産及び負債の時価の算定に関する評価方法及び割引率の適切性を評価するため、当監査法人が属するネットワーク・ファームの専門家を関与させた。割引率については、算定に使用されたインプット情報と外部情報との整合性について検討した。

その他の記載内容

その他の記載内容は、有価証券報告書に含まれる情報のうち、連結財務諸表及び財務諸表並びにこれらの監査報告書以外の情報である。経営者の責任は、その他の記載内容を作成し開示することにある。また、監査役及び監査役会の責任は、その他の記載内容の報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

当監査法人の連結財務諸表に対する監査意見の対象にはその他の記載内容は含まれておらず、当監査法人はその他の記載内容に対して意見を表明するものではない。

連結財務諸表監査における当監査法人の責任は、その他の記載内容を通読し、通読の過程において、その他の記載内容と連結財務諸表又は当監査法人が監査の過程で得た知識との間に重要な相違があるかどうか検討すること、また、そのような重要な相違以外にその他の記載内容に重要な誤りの兆候があるかどうか注意を払うことにある。

当監査法人は、実施した作業に基づき、その他の記載内容に重要な誤りがあると判断した場合には、その事実を報告することが求められている。

その他の記載内容に関して、当監査法人が報告すべき事項はない。

連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

連結財務諸表監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した監査に基づいて、全体としての連結財務諸表に不正又は誤謬による重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、監査報告書において独立の立場から連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応した監査手続を立案し、実施する。監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。

・　連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、監査に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法の適切性、並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、監査報告書において連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示しているかどうかを評価する。

・　連結財務諸表に対する意見表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、連結財務諸表の監査を計画し実施する。監査人は、連結財務諸表の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した監査の範囲とその実施時期、監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む監査上の重要な発見事項、及び監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会と協議した事項のうち、当連結会計年度の連結財務諸表の監査で特に重要であると判断した事項を監査上の主要な検討事項と決定し、監査報告書において記載する。ただし、法令等により当該事項の公表が禁止されている場合や、極めて限定的ではあるが、監査報告書において報告することにより生じる不利益が公共の利益を上回ると合理的に見込まれるため、監査人が報告すべきでないと判断した場合は、当該事項を記載しない。

＜内部統制監査＞

監査意見

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第２項の規定に基づく監査証明を行うため、積水ハウス株式会社の2025年１月31日現在の内部統制報告書について監査を行った。

当監査法人は、積水ハウス株式会社が2025年１月31日現在の財務報告に係る内部統制は有効であると表示した上記の内部統制報告書が、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して、財務報告に係る内部統制の評価結果について、全ての重要な点において適正に表示しているものと認める。

監査意見の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に準拠して内部統制監査を行った。財務報告に係る内部統制の監査の基準における当監査法人の責任は、「内部統制監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

内部統制報告書に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、財務報告に係る内部統制を整備及び運用し、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の評価の基準に準拠して内部統制報告書を作成し適正に表示することにある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告に係る内部統制の整備及び運用状況を監視、検証することにある。

なお、財務報告に係る内部統制により財務報告の虚偽の記載を完全には防止又は発見することができない可能性がある。

内部統制監査における監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した内部統制監査に基づいて、内部統制報告書に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得て、内部統制監査報告書において独立の立場から内部統制報告書に対する意見を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる財務報告に係る内部統制の監査の基準に従って、監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果について監査証拠を入手するための監査手続を実施する。内部統制監査の監査手続は、監査人の判断により、財務報告の信頼性に及ぼす影響の重要性に基づいて選択及び適用される。

・　財務報告に係る内部統制の評価範囲、評価手続及び評価結果について経営者が行った記載を含め、全体としての内部統制報告書の表示を検討する。

・　内部統制報告書における財務報告に係る内部統制の評価結果に関する十分かつ適切な監査証拠を入手するために、内部統制の監査を計画し実施する。監査人は、内部統制報告書の監査に関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査意見に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した内部統制監査の範囲とその実施時期、内部統制監査の実施結果、識別した内部統制の開示すべき重要な不備、その是正結果、及び内部統制の監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

＜報酬関連情報＞

当監査法人及び当監査法人と同一のネットワークに属する者に対する、会社及び子会社の監査証明業務に基づく報酬及び非監査業務に基づく報酬の額は、「提出会社の状況」に含まれるコーポレート・ガバナンスの状況等（３）【監査の状況】に記載されている。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

※１．上記の監査報告書の原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しています。 ２．XBRLデータは監査の対象には含まれていません。

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