当社の経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1)経営方針及び経営環境
当社は、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」ことを経営理念に掲げ、セルフストレージ事業運営に必要な様々なサービスを提供してまいりました。
当初、これらのサービスは、セルフストレージ事業者向けに提供しておりましたが、セルフストレージ市場の拡大とともに、大手不動産会社や国内外の機関投資家向けに拡大してきております。それに伴い、当社が提供するサービスは、BPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)サービスから、建物型セルフストレージ施設を開発・販売し、その売却した物件の運営管理を受託(ストック)するというハードとソフト両面による垂直統合型のビジネスへと拡大させております。
セルフストレージ市場は、既存の事業者・新規参入事業者・投資家層などによる積極的な事業展開や、一般生活者の認知度の向上や利用需要の顕在化が進み、その規模は着実に増加しております。現在約825.8億円と推定される市場規模が、今後も同等の市場拡大が続くと仮定した場合、2028年には1,000億円へと成長する可能性を秘めていると想定されております。(矢野経済研究所「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査2023年版」より引用)
このようなセルフストレージ市場の成長に伴い、当社のセルフストレージ市場における役割もさらに拡大しております。このような中、当社は、株式会社シーアールイーや大手セルフストレージ事業者との協業による屋内型セルフストレージの施設開発及びプロパティマネジメントサービスの提供や、日本郵政グループとの資本提携による信用力の向上、シンガポール大手のセルフストレージ企業StorHubグループとのパイプライン契約締結による建物型セルフストレージ施設の投資機会実現等により、サービスの専門化・強化やブランド力の向上を進めております。これらのアクションも含め、既存サービスの専門性向上や取組領域の拡大など継続的なセルフストレージビジネスソリューションプロバイダーとしての進化を図ることにより、セルフストレージ市場発展への貢献と当社の業容の拡大を同時に図っていく方針であります。
新型コロナウィルス感染症拡大をきっかけとした社会全体の生活様式や働き方の変化もあり、セルフストレージの認知度が向上、利用需要の顕在化が進むとともに、ITを活用した非対面での申込・決済手続等のBPOサービスを提供できる当社への注目度が高まっており、当社が取り組むソリューションに対するニーズは引き続き増加するものと見込まれます。コロナ禍からの脱却しつつある経済状況の中で、引き続きBPOサービスとセルフストレージ施設の開発・運営を中心とした事業展開により、セルフストレージ市場の拡大と企業価値の向上を推進してまいります。
(2)目標とする経営指標
当社は、売上高営業利益率、自己資本比率、自己資本利益率(ROE)を安定的に維持することを意識した経営を進めており、収益性の観点において売上高営業利益率10%以上、安全性の観点において自己資本比率30%以上、効率性の観点において自己資本利益率(ROE)10%以上をそれぞれ目標にしております。
(3)中長期的な会社の経営戦略
当社が提供するサービスは、セルフストレージ事業を展開する国内企業の約6割に活用され、日本のセルフストレージ市場を支えるインフラの一つとなりつつありますが、当社の市場への貢献度と企業価値をさらに向上させるためには、業界内における当社サービスの利用率を高めていくこと、さまざまな投資家層・事業者が安心してセルフストレージを投資できるように施設運営力を向上させることが不可欠であります。そのために、業務効率化・省力化・リスク回避など当社が得意とするサポート機能を中心にサービスの高付加価値化を推進や、機能性に優れたセルフストレージ施設の供給及び賃貸運営力の強化に取り組み、セルフストレージ市場と当社の事業規模の双方の拡大を目指してまいります。
(4)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題
①持続的な成長のための事業基盤の強化
当社はこれまで、セルフストレージ運営プロセスをサポートするワンストップサービスの提供やセルフストレージ施設の開発・供給を通じ、成長してまいりました。今後も持続的な成長を図るべく、サービス受託件数の伸長とセルフストレージ施設の安定的な供給を推進してまいります。
サービス受託件数の伸長に向けては、定期的なカスタマーサポートや事業者交流会の開催等を通じ、顧客事業者からの要望などにより業務効率化・利便性に関するニーズをくみ取り、タイムリーにサービスの開発に生かしていくことで、付加価値・ユーザビリティの高いサービス体制を維持するとともに、セルフストレージ事業参入者向けのセミナーや集客マーケティング・コンテナ・パーティション等の施設部材の販売機能も提供できるセルフストレージ開業支援サービスなどの起業者向けサービスプログラムの提供を強化することにより、事業用地の有効活用や転業ニーズの発掘を推進、新規参入者の創出・拡大に貢献してまいります。
また、滞納保証・管理、収納代行・収納物撤去などの基幹サービスの異業種向けサービス展開もを進め、事業領域・収益源の拡大も強化してまいります。
セルフストレージ施設の安定的な供給に向けては、「Keep it(キーピット)」等建物型セルフストレージ施設や投資規模が少額なコンテナ型トランクルーム施設の開発事業量の拡大を進め、事業者・利用者・投資家層にとっての有効な投資機会を創出していくことで、セルフストレージ市場の拡大と当社の安定的な成長につなげて寄与してまいります。
②セルフストレージ利用者集客力の向上
当社は、セルフストレージ市場規模拡大に寄与すべく「Keep it(キーピット)」等の施設の開発と開発後の賃貸運用に取り組んでおりますが、物件開発後の早期利用促進・安定稼働化の進展がセルフストレージ施設の資産性・収益性を向上させ、投資対象としての適格度が高まることにより、投資市場の拡大が図れます。
そのために、セルフストレージ利用者集客力向上に寄与する施策の企画・実行を、次の収益基盤として育ててまいります。
③システムの合理化及び構築
当社は、今後の持続的な成長と効率的な業務運営のため、従来の基幹システムだけではなく、ビッグデータ活用技術やAI技術の導入による利用者の問い合わせ対応や顧客データ管理、査定業務、収納代行業務の効率化など、各種システムを統合的に整備していく方針であります。
これにより一層の取扱室数の増加に対応するとともに、事業者・利用者満足度向上と更なる業務効率化の実現を進めてまいります。
④人材の確保・育成
当社は、今後の企業規模拡大や事業発展のためには、優秀な人材を継続的に確保・育成することが重要な課題であると認識しております。全社員が新たなことに挑戦でき、活躍できる環境を創るとともに、即戦力となりうる人材の確保を目的とした中途採用と、中長期的な企業価値の向上を見据えた新卒採用をバランスよく行うことで、常に組織を活性化させ、継続的な成長につなげてまいります。
当社のサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が判断したものであります。
(1)サステナビリティに関する考え方
当社では、「セルフストレージ業界で必要不可欠のインフラとなり、セルフストレージ業界とともに発展する」の企業理念のもと、全ての人々が快適で生産的な生活が送れるよう最適なサービスを提供することにより、豊かな社会が実現できるものと信じ、事業に取り組んでおります。
持続可能な社会の実現のためには、多様な価値あるサービスを通じて、継続して新たな社会的価値を創造することが重要であると考えます。持続可能な社会の形成と持続的な企業価値の向上を目指しております。
なお、当社では、自らの事業の成長が企業の業務効率化や個人に生活快適性の向上の促進につながると考えており、それを具現化するための組織構築に資する人的資本投資を含んだサスティナビリティという観点で、個別の取り組み指標や目標を設けておりません。
(2)具体的な取組み
①ガバナンス
当社は、取締役会を経営の基本方針や重要課題並びに法令で定められた重要事項を決定するための最高意思決定機関と位置づけ、原則月1回開催するとともに、事業経営にスピーディーな意思決定と柔軟な組織対応を可能にするため、執行役員及び事業責任者等が出席する幹部会議を原則週1回開催しております。
加えて、業務執行に関する監視、コンプライアンスや社内規程の遵守状況、業務活動の適正性かつ有効性を監査するため、監査役が取締役会及び幹部会議に出席することで議事内容や手続き等につき逐次確認いたしております。また、内部監査チームを設置し、内部監査を実施し、監査結果を定期的に代表取締役社長に報告しております。
ディスクロージャーに関しましては、会社法、金融商品取引法に定められた情報開示はもとより、東京証券取引所が定める「上場有価証券の発行者の会社情報の適時開示等に関する規則(適時開示規則)」に基づく情報開示は、上場会社としての当然の責務と考えております。また、株主・機関投資家・個人投資家・顧客等に向けたIR活動も重要な企業責任であるとの認識に立っており、一般に公正妥当と認められた企業会計基準を尊重し、監査法人や証券会社等のアドバイス等を参照しながら、制度としてのディスクロージャーの他、事業進捗やリスク情報を含めた自発的なディスクロージャーにも重点を置き、透明性、迅速性、継続性を基本として積極的な開示に努めております。
②戦略
人材の育成及び社内環境整備に関する方針、戦略
当社の持続的な成長や企業価値向上のためには、人材は最も重要な経営資源であり、高度な専門的知識、技能及び経験を有する、多様な人材の確保及び育成が不可欠だと考えております。そのため、人事制度の改訂や研修の拡充、フレックスタイム制度の導入等、人材確保のための各種制度の整備を行っております。
③リスク管理
当社は、経営に関するさまざまなリスクを審議するため、幹部会議において新規投資や事業運営におけるリスクの状況について必要に応じてモニタリング、評価・分析し、各部門に必要な指示、監督を行うとともに、その内容を必要に応じて取締役会に報告する体制を整えております。リスク管理の詳細につきましては、「
④指標及び目標
当社では、上記②戦略において記載した人材多様性の確保を含む人材育成方針及び社内環境整備に関する方針に係る当事業年度末現在の女性従業員比率は66.7%であり、今後も積極的に多様性を重視した人材の登用を進めてまいります。なお、当社の業務内容、会社規模、従業員数を勘案し、当事業年度末において女性従業員比率の目標は定めておりません。
有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が提出会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクは、以下のとおりであります。
当社の事業展開上のリスクについて投資家の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる主な事項には以下のものがあります。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資判断上あるいは当社の事業活動を理解するうえで重要であると考えられる事項については、投資家に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
当社は、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存でありますが、当社株式に関する投資判断は、本項及び本書中の本項目以外の記載内容もあわせて、慎重に検討したうえで行われる必要があると考えております。また、以下の記載は当社株式への投資に関連するリスクを全て網羅するものではありませんので、ご留意下さい。なお、文中における将来に関する事項は、当事業年度末現在において当社が入手可能な情報から判断したものであります。
(1)経済状況等の影響について
当社は主にセルフストレージ事業に特化したサービスを提供しております。よって景気動向、金利動向、不動産価格等の経済状況や社会情勢の変化はもとより、セルフストレージ業界全体の経済変動や施設利用者の需要動向、セルフストレージ運営にかかわる法的規制等に影響を受けやすいため、セルフストレージ業界も含めた景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇、あるいは施設供給過剰などにより投資市場が低迷した場合には、施設利用者の減少や施設利用料の滞納の増加、セルフストレージ施設の販売期間の長期化や完成在庫の増大などが発生する恐れがあり、当社の経営成績及び財政状態等に重要な影響を及ぼす可能性があります。
当社は、当該リスクへの対応策として、定期的に景気動向・不動産市況等のモニタリングを行うとともに、エリア・規模・用途・物件特性に応じたマーケット観の醸成、投資判断力・リーシング力の強化等により、リスクの低減を図ってまいります。
(2)求償債権の回収不能リスクについて
当社のビジネスソリューションサービスにおいては、当社がセルフストレージの使用料債務に対する連帯保証人となっております。仮に、当該セルフストレージ事業者への使用料の遅延・滞納が起きた場合には、利用者にかわって当社が使用料の立替払いをいたします。これにより、当社は保証契約に基づく求償債権又は保証委託契約に基づく求償債権を取得することになりますが、これら債権を全額回収できるとは限らず、回収不能金が発生する可能性があります。
当社は、このリスクに対して過去の未回収金の発生状況を勘案した保証料率を設定し、また保証契約あるいは保証委託契約に基づく求償債権に対して直近3年間の貸倒実績率に基づき貸倒引当金を計上することで対処しております。しかしながら、実際の貸倒れが現時点の予想を上回った場合、現時点の貸倒引当金は不十分となる可能性があります。また、当社が貸倒引当金を設定する基準を改訂した場合、又はその他の要因により予想以上に悪影響を受けた場合、当社は追加の貸倒引当金の計上を必要とする可能性があり、当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(3)残置物撤去費用の発生リスクについて
当社はセルフストレージ使用契約が解除された場合、セルフストレージ利用者がセルフストレージ内に残した残置物を撤去し、撤去にかかわる費用を負担する契約をセルフストレージ事業者と締結しておりますので、セルフストレージの滞納保証業務において残置物撤去費用の発生を避けることはできません。
このため、撤去費用の発生の割合及び発生金額が経済環境の予想し難い激変等、何らかの理由により上昇する事態が起こった場合には、当社の業績に影響を与える可能性があります。
さらに、残置物撤去の作業時において、重量物や危険物が残置されている際に作業員が不可抗力で労働災害に見舞われる可能性があります。作業員が災害にあった際にはその補償のために拠出した費用が当社の業績に影響を与える可能性があります。
(4)訴訟リスクについて
当社においては、保証委託契約締結時に審査を実施するものの、使用料を滞納し支払困難となる利用者が発生する場合があります。滞納が発生した後2ヶ月以上経過するとセルフストレージ事業者と利用者の間で締結された契約に基づき、セルフストレージ事業者は当社が使用料の立替えを行っていたとしても施設利用契約の解除を行う権限を有します。契約の解除に伴いセルフストレージに入れている荷物の撤去を要求しますが、支払困難となった滞納者の中には独自の解釈により荷物を置き続ける等を行い、セルフストレージ事業者と主張が対立する場合があります。その際、当社はセルフストレージ利用者との間で締結した保証委託契約に基づき、物件に放置された荷物を搬出、運搬、保管、処分を行う権限を有します。一定期間の保管後、当社の処分行為により損害を受けたとしてセルフストレージ利用者が当社を提訴する可能性があります。当該訴訟の内容及び結果によっては、当社の業績に影響を及ぼす可能性があります。
(5)セルフストレージ施設開発用地の仕入について
当社は、東京圏エリアを中心に事業用地の取得し、「Keep It」などのセルフストレージ施設を開発・販売しております。当社では、十分な不動産関連情報に基づき当該事業を展開しておりますが、今後何らかの事情により十分な不動産関連情報の入手が困難となった場合や用地取得前の調査で認識できない土壌汚染が取得契約後に発見された場合による追加費用の発生・開発スケジュールの変更などにより当社の業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(6)ターンキーソリューションサービスにおける物件の引渡時期等による業績の変動について
ターンキーソリューションサービスにかかる売上高は、主にセルフストレージ施設等の不動産物件の売却金額であるため、当社のその他サービスと比較して売上高が多額になる傾向があります。そのため、ターンキーソリューションサービスの売上高の動向により当社全体の業績も大きく変動する可能性があり、特に四半期毎の経営成績においては、物件売却の有無により売上高および収益が短期的に偏る可能性があります。加えて、天災、事故、その他予測し得ない要因等の不測の事態により、物件の引渡時期が期末を越える遅延が生じた場合や期末近くに竣工・引渡を計画している物件について、竣工時期の延期などにより顧客への引き渡しが次期にずれ込む事態が生じた場合には、当該期の当社業績に影響を及ぼす可能性があります。
(7)外部業者への工事の委託
当社は、特にターンキーソリューションサービスにおいて、設計・施工工事・賃貸管理・建物管理等を所定の審査を経た上で外部業者に委託しております。更に外部業者に業務を委託した後においても、品質及び工程監理のため当社社員が随時外部業者との会議に参加し、報告を受け、当社の要求する品質、工期に合致するように確認作業を適宜行っております。
しかしながら、施工工事における災害の発生、労務費・資材費高騰による開発コストの上昇、外部業者からの虚偽の報告、外部業者の契約不履行や倒産等、不測の事態が発生し工事が遅延若しくは停止した場合には、当社の経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。また、施工完了後、外部業者の破綻等の事態が発生したことにより、本来外部業者が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、想定外の費用負担等が当社に発生した場合には、当社の経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性があります。
(8)マスターリース(一括借り上げ)契約
当社のターンキーソリューションサービスにおいて開発した物件は、完成後に売却した際に、当社と物件取得先との間でマスターリース契約を締結することがあり、この場合当社にはこれらの物件についてリース債務が生じます。このマスターリース契約を締結した物件が想定した稼働率に到達しない場合、賃料収入が支払いマスターリース料を下回ることもあり、この場合には当社の業績に影響を与える可能性があります。
(9)競合事業者について
当社はセルフストレージの滞納保証・収納代行・利用申込・ITシステム開発・残置物撤去と、セルフストレージビジネス運営に関する一貫したアウトソーシングサービスを提供しており、サービス導入シェア約6割の独自性の高い事業を展開しております。しかしながら、家賃の連帯保証人代行サービスを提供する会社やクレジットカード会社など、異業種との部分的競合が発生する可能性があります。
当社としては、業務品質の向上、商品開発やIT化の推進等により、先行者利益を更に拡大するべく努力する所存でございますが、当社の競合環境の激化等を通じ、当社の業績に影響を与える可能性があります。
(10)有利子負債の依存ついて
当社は、ターンキーソリューションサービスにおけるセルフストレージ施設開発用地取得費及び建築費の一部などの事業資金を、主に金融機関からの借入金によって調達しているため、総資産額に占める有利子負債の割合が2023年9月期は27.5%となっております。
当社は、金利動向や金融機関の融資状況についてモニタリングを行うとともに、資金調達に際しては、特定の金融機関に依存することなく、案件ごとに金融機関に融資を打診するなど、リスク低減を図っております。
しかしながら、金利の上昇や不動産投資市場または当社のリスクプレミアムが上昇した場合には、支払利息等が増加し、当社の業績に影響が及ぶ可能性があります。また。何らかの要因により当社が必要とする資金調達に支障が生じた場合には、当社の事業展開に影響を及ぼす可能性があります。
(11)個人情報を含む情報管理について
当社は、セルフストレージ利用者に関する個人情報やセルフストレージ事業者の企業情報等、機密性が高い様々な情報が蓄積されるため、これらの情報の保護が重要となります。そのため、従業員に対し情報管理の重要性を周知徹底するとともに、ファイアーウォールによる不正アクセスの防止や、定期的なバックアップの実施によるデータ消失の防止等を行っております。このようなシステムセキュリティを設定しておりますが、通信インフラの破壊や故障などにより当社が利用しているシステム全般が正常に稼働しない状態に陥ってしまった場合、あるいは情報漏洩・不具合が発生した場合には、当社の社会的信用、業績及び財務状況に影響を与える可能性があります。
(12)その他の関係会社について
①資本関係
当事業年度末現在、株式会社ディア・ライフは当社の発行済株式総数(自己株式を除く)普通株式の39.36%を保有しております。当社の経営判断において関連会社の承認を必要とする取引や業務は存在しませんが、当社の取締役、監査役の選任・解任や合併等の組織再編、重要な資産・事業の全部又は重要な一部の譲渡、定款の変更及び剰余金の処分等、株主の承認が必要となるすべての事項に関しては、他の株主の意向や利益にかかわらず、株式会社ディア・ライフが今後も影響を与える可能性があります。また、株式会社ディア・ライフにおいて、風評リスク等が顕在化した場合、当社に対しても当該リスクが伝播する可能性があります。
②その他の関係会社との取引関係
その他の関係会社からの独立性確保の観点も踏まえ、重要な取引については取締役会に対して定期的に報告を行うとともに、管理部における取引開始時のチェック、監査役監査や内部監査における取引の内容等の事後的なチェックを行う等、健全性及び適正性確保の仕組みを整備し、更に強化してまいります。
③役員の兼任
当社役員のうち、下記の者は本書提出日現在において、当社の役員と株式会社ディア・ライフの役員を兼務しております。当社に対する株式会社ディア・ライフの出資比率が変更される等の理由により、当社との関係が変動すると、これらの人的関係も変動する可能性があります。
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氏名 |
当社における役職 |
株式会社ディア・ライフにおける役職 |
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阿部幸広 |
取締役会長(非常勤) |
代表取締役社長 |
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上村卓也 |
取締役(非常勤) |
常務執行役員 |
(注) 阿部幸広は当社の代表取締役であったことから引き続き取締役を兼任しております。
(13)法的規制等について
当社は事業の運営において、国土利用計画法、宅地建物取引業法、建築基準法、都市計画法、金融商品取引法、労働者派遣法等、各種法令のほか各自治体が制定した条例等による規制を受けております。当社の許認可等の状況は下表のとおりであり、各種法的規制に関して、法律を遵守するよう社員教育を行うとともにそれらの遵守体制を整備・強化しておりますが、何らかの理由により当該許認可が取り消しとなる事由が発生した場合には、当社の業績及び財政状態に重大な影響を及ぼす可能性があります。また、今後これらの法令の改正や、法的規則が強化された場合には、当社の事業及び業績に影響を与える可能性があります。
(許認可、免許及び登録等の状況)
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許認可等の名称 |
所管官庁等 |
許認可等の内容 |
有効期間 |
法令違反の要件及び主要な許認可等取消事由 |
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宅地建物取引業免許 |
東京都 |
東京都知事(2) 第97464号 |
2025年2月13日 |
宅地建物取引業法第66条各号に該当する場合 |
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有料職業紹介事業免許 |
厚生労働省 |
13-ユ-308501 |
2025年4月30日 |
職業安定法第32条各号に該当する場合 |
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一般労働者派遣事業免許 |
厚生労働省 |
(般)13-304730 |
2028年5月31日 |
労働者派遣法第14条各号に該当する場合 |
(1)経営成績等の状況の概要
当事業年度における当社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要は以下のとおりであります。
①財政状態及び経営成績の状況
当事業年度における我が国の経済は、新型コロナウイルス感染症が5類感染症へ移行したことを背景に、人流の拡大やインバウンド需要の増加等により、緩やかに回復しています。また、消費者物価は上昇基調にあるものの、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果により、景気回復の継続が期待されています。しかしながら、世界的な金融引締めの影響から海外景気の下振れが景気下押しのリスクとなっており、物価上昇や金融資本市場の変動等の動向など先行きは依然不透明な状態が継続しています。
当社が属するセルフストレージ(トランクルーム)業界におきましては、2022年度の国内市場規模が797億円(前年度比4.1%増・矢野経済研究所「収納サービス(レンタル収納・コンテナ収納)市場に関する調査(2023年)」より引用)となり、大手事業者を中心とした積極的な出店姿勢を背景に、今後も引き続き拠点数の拡大が進むものと想定しております。
このような状況の中、当社は、「セルフストレージ(トランクルーム)業界のプラットフォーム」として、ビジネスソリューションサービス(セルフストレージ事業者向け賃料債務保証付きBPO(ビジネス・プロセス・アウトソーシング)・ITソリューションサービス等)の受託伸長とセルフストレージ施設の開発・販売及び運営施設のリーシング推進(ターンキーソリューションサービス)に向けた活動を進めてまいりました。
ビジネスソリューションサービスにおきましては、セルフストレージの拠点数の拡大、利用率の上昇に加え、セルフストレージ事業者における運営効率化・省人化ニーズ、不動産会社等異業種によるセルフストレージビジネス参入機会などの高まりを背景に、賃料滞納保証付きBPOの受託残高が125,179件(前事業年度比20.9%増)、WEB上でセルフストレージ利用予約決済や在庫管理を実施できるITツール「クラリス」の導入室数が68,000室超となるなど、ビジネスソリューションサービスの事業規模は堅調に伸長いたしました。
ターンキーソリューションサービスにおきましては、建物型セルフストレージ施設やコンテナ型トランクルーム施設の投資開発を推進、昨年9月にパイプライン契約を締結したシンガポール大手のセルフストレージ企業StorHubグループの投資会社、オーストラリアPepperグループの日本法人、国内セルフストレージ事業者等、国内外のさまざまな需要に対し、投資機会を提供してまいりました。
以上の結果、当事業年度の売上高は2,354,185千円(前事業年度比15.3%減)、営業利益は168,076千円(同2,272.0%増 前事業年度7,085千円)、経常利益は175,419千円(同16,554.4%増 前事業年度1,053千円)、当期純利益は111,871千円(同279.3%増 前事業年度29,492千円)となりました。
なおセグメントの経営成績は以下のとおりであります。
(ビジネスソリューションサービス)
当事業年度は、既存顧客事業者からの堅調な申込に加え、ジェイアール東日本開発㈱などの異業種からの新規受託や他社保証委託からの切り替えなど、新規提携先の拡大も進展し、当事業年度の新規契約件数は49,503件(前事業年度比55.1%増)を受託しました。
以上の結果、売上高は1,213,508千円(前事業年度比12.1%増)、営業利益は420,045千円(同8.1%増)となりました。
(ターンキーソリューションサービス)
当事業年度は、StorHubのグループ企業への投資適格物件の紹介や、「横浜市中区本牧原」物件の開発販売、本州に点在する稼働中のコンテナ型トランクルーム20施設の投資再販を行いました。加えて、投資事業量と将来の運営サービス提供機会の拡大するために、「北区岩淵町」、「世田谷区瀬田」所在のセルフストレージ施設開発用地を取得いたしました。
一方、賃貸運営面では、既存のマスターリース取引における賃料負担額が増加しておりますが、集客オペレーションや広告宣伝手法の継続的な見直しにより運営施設の稼働向上を推進、賃料収入が前事業年度比17.4%増加するなど、賃貸収支の改善を図りました。
以上の結果、売上高は1,140,677千円(前事業年度比32.7%減)、営業損失は104,789千円となり前事業年度と比べて118,458千円改善しました。
総資産は、前事業年度末に比べ11,389千円増加し、3,643,789千円となりました。これは主にセルフストレージ用地の仕入れにより仕掛販売用不動産が278,403千円増加したこと、および仕掛販売用不動産の仕入れによる支出と借入金の返済等により、現金及び預金が317,247千円減少、貸倒引当金が27,242千円減少したことによるものであります。
負債は、前事業年度末に比べ90,346千円減少し、1,352,804千円となりました。これは主に借入金返済による短期借入金の減少123,000千円によるものであります。
純資産は、前事業年度末に比べ101,735千円増加し、2,290,984千円となりました。これは主に剰余金の配当10,128千円及び当期純利益が111,871千円計上されたことによるものであります。
②キャッシュ・フローの状況
当事業年度における各キャッシュ・フローの状況と要因は次のとおりであります。
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動の結果使用した資金は194,016千円(前年同期に獲得した資金は907,649千円)となりました。これは主に税引前当期純利益169,415千円、減価償却費16,785千円、支払利息12,636千円、投資有価証券評価損6,003千円があった一方で、売上債権の増加39,346千円、棚卸資産の増加278,403千円、契約負債の減少11,160千円、投資有価証券売却益11,487千円、法人税等の支払額8,703千円があったことによるものです。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動の結果獲得した資金は7,944千円(前年同期に獲得した資金は53,274千円)となりました。これは無形固定資産の取得による支出3,543千円、投資有価証券の売買による収支11,487千円があったことによるものです。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動の結果使用した資金は131,175千円(前年同期に使用した資金は662,226千円)となりました。これは短期借入金の純減額123,000千円、長期借入金の返済による支出766,604千円、配当金の支払額10,171千円があった一方で、長期借入れによる収入768,600千円があったことによるものです。
以上の結果、当事業年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前事業年度末に比べて317,248千円減少して2,659,582千円となりました。
③生産、受注及び販売の実績
a.生産実績
当社の事業は、セルフストレージに関連したサービスの提供であり、提供するサービスには生産に該当する事項がありませんので、生産実績に関する記載はしておりません。
b.受注実績
当社は、受注生産を行っていないため、受注実績の記載はしておりません。
c.販売実績
1.当事業年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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サービスの名称 |
当事業年度 (自 2022年10月1日 至 2023年9月30日) |
前事業年度比 |
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ビジネスソリューションサービス |
1,213,508千円 |
12.1% |
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ターンキーソリューションサービス |
1,140,677 |
△32.7 |
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合 計 |
2,354,185 |
△15.3 |
2.最近2事業年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
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相手先 |
前事業年度 (自 2021年10月1日 至 2022年9月30日) |
当事業年度 (自 2022年10月1日 至 2023年9月30日) |
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金額(千円) |
割合 (%) |
金額(千円) |
割合 (%) |
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ルートエス・ジェイ合同会社 |
585,000 |
21.1 |
- |
- |
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ハウジング・ジャパン株式会社 |
305,000 |
11.0 |
- |
- |
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Pepper Advantage Holdings 株式会社 |
- |
- |
436,363 |
18.5 |
(注)総販売実績に対する割合が100分の10未満の相手先については記載を省略しております。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当事業年度末現在において判断したものであります。
①経営成績の分析
(売上高)
当事業年度における売上高は2,354,185千円(前事業年度比15.3%減)となりました。ビジネスソリューションサービスの取扱件数が堅調に推移した一方で、ターンキーソリューションサービスによる売上高が前事業年度に比して売却件数が減少したことにより、前事業年度と比較して、減収となりました。
(売上総利益)
当事業年度における売上総利益は870,541千円(前事業年度比21.4%増)となりました。ビジネスソリューションサービスは堅調な売上増加となるとともに、ターンキーソリューションサービスの売上総利益が前事業年度と比較して、増益となりました。
(営業利益)
当事業年度における営業利益は、セールスプロモーションの見直しにより広告活動費の圧縮や支払手数料等の減少により、販売費及び一般管理費は前事業年度と比べ減少し702,464千円(前事業年度比1.1%減)となりましたが、営業利益は168,076千円(前事業年度比2,272.0%増)となりました。
なお、売上高営業利益率は、前事業年度と比較して、6.8ポイント増加の7.1%となりました。
(経常利益)
当事業年度における経常利益は、投資有価証券売却益を計上し営業外収益21,128千円、営業外費用は借入利息等を計上し13,785千円となった結果、175,419千円(前事業年度比16,554.4%増)となりました。
(税引前当期純利益)
当事業年度における税引前当期純利益は、特別損失で投資有価証券評価損を6,003千円計上した結果、169,415千円(前事業年度比480.2%増)となりました。
(当期純利益)
当事業年度における当期純利益は、法人税、住民税及び事業税49,590千円、法人税等調整額7,953千円を計上した結果、111,871千円(前事業年度比279.3%増)となりました。
(自己資本利益率)
自己資本利益率は、前事業年度と比較して、3.6ポイント増加の5.0%となりました。
②財政状態の分析
(流動資産)
当事業年度末における流動資産の残高は、前事業年度末と比べて30,583千円増加し、3,445,413千円(前事業年度末比0.9%増)となりました。これは主にセルフストレージ施設の開発により仕掛販売用不動産が278,403千円、売掛金が39,346千円増加する一方で、棚卸資産の増加等により現金及び預金が317,247千円減少、貸倒引当金が27,242千円減少したことによるものであります。
(固定資産)
当事業年度末における固定資産の残高は、前事業年度末と比べて19,194千円減少し、198,375千円(前事業年度末比8.8%減)となりました。これは主に有形及び無形固定資産の減価償却による減少16,785千円、有価証券評価損の計上等により投資有価証券が5,999千円減少したことによるものであります。
(流動負債)
当事業年度末における流動負債の残高は、前事業年度末と比べて177,342千円減少し、666,863千円(前事業年度末比21.0%減)となりました。これは主に短期借入金が123,000千円、1年内返済予定の長期借入金が85,000千円、契約負債が11,160千円減少する一方で、未払法人税等が48,057千円増加したことによるものであります。
(固定負債)
当事業年度末における固定負債の残高は、前事業年度末と比べて86,996千円増加し、685,941千円(前事業年度末比14.5%増)となりました。これは長期借入金の増加86,996千円によるものであります。
(純資産)
当事業年度末における純資産の残高は、前事業年度末と比べて101,735千円増加し、2,290,984千円(前事業年度末比4.6%増)となりました。これは主に剰余金の配当10,128千円及び当期純利益が111,871千円計上されたことによるものであります。
なお、自己資本比率につきましては前事業年度末より2.6ポイント増加し62.8%となりました。
③キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に関する情報
当事業年度末における現金及び現金同等物(以下、「資金」という。)は、前事業年度末に比べて317,248千円減少して2,659,582千円となりました。当事業年度につきましてはセルフストレージ開発用地の仕入れが進み、棚卸資産が増加した結果、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナスとなりましたが、十分な手元流動性を確保できております。
当社は、持続的な企業価値の向上とそれを通じた株主還元の向上を実現するために、資本効率を向上させつつ、財務の健全性・柔軟性も確保された最適な資本構成を維持・追求することを基本方針としております。
当社の主な所要資金は、ターンキーソリューションサービスにて取り組むセルフストレージ施設の開発用地取得・施設建築や、経常の運転資金であり、これら所要資金については、適宜、自己資金及び銀行からの借入により調達しております。
なお、当事業年度末において借入金の残高は1,003,045千円、現金及び預金2,699,589千円を保有しており、必要な資金は確保されていると認識しております。更に11行の金融機関との間に当座借越契約を締結していることにより、急な資金需要や不測の事態にも備えております。
④重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定
当社の財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この財務諸表の作成にあたっては、経営者による会計方針の選択・適用、資産・負債及び収益・費用の報告金額並びに開示に影響を与える見積りを必要としております。経営者は、これらの見積りについて過去の実績や現状等を勘案し合理的に判断しておりますが、実際の結果は、見積り特有の不確実性があるため、これらの見積りと異なる場合があります。
当社の財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第5 経理の状況 1財務諸表等 (1)財務諸表 注記事項 (重要な会計方針)」に記載しております。
⑤翌事業年度(2024年9月期)の見通し
2024年9月期の見通しにつきましては、地政学的リスクの増大、資源需給のひっ迫、円安の進行等、外部環境変動による日本経済の先行きについては依然不透明な状態が継続しております。
セルフストレージ業界におきましては、地価や施設資材価格の高騰が続いておりますが、各事業者における収納サービスの稼働率の上昇傾向は継続しており、新規拠点の開発を進め、獲得しきれていない需要を取り込むことで、更なる市場拡大が期待できる見通しです。
このような経済状況の中、生活・就業形態が変化する中でのインフラの一つとして、不動産有効活用・用途転用先としてのセルフストレージの活用促進の流れは今後もさらに増加することが見込まれるとともに、投資対象資産としてのセルフストレージ物件に対する興味は稼働率・拠点数の向上や、投資物件購入意欲の拡大傾向と相まって、国内・海外のさまざまな事業者・投資家層から引き続き期待できるものと見込んでおります。
さらに、セルフストレージ業界も含めた国内産業において年々大きな課題となっている生産性向上を目的とした、業務の抜本的見直しやノンコアの業務の省力化ニーズも一層拡大していくものと想定しております。
2024年9月期は、上記のような想定される事業環境や市場の変化を着実に捉え、各事業の更なる成長を目指してまいります。
ビジネスソリューションサービスは、既存顧客事業者からの受託積み上げに加え、業務プロセスの外部委託ニーズや他社サービスからの切り替えによる当社サービスの新規導入需要などにより、セルフストレージ事業者向け滞納保証付きBPOサービスや、空室検索・在庫管理・オンライン決済システム等の堅調な受託伸長を見込んでおります。さらに、コンテナ・パーティション等の施設部材の販売機能も提供できるセルフストレージ開業支援サービスの拡販や、滞納保証・管理、収納代行・収納物撤去などの基幹サービスの異業種展開を推進することにより、事業領域・収益源の拡大も強化してまいります。
ターンキーソリューションサービスは、従来からの主力物件の建物型セルフストレージ施設や前事業年度より本格的に投資を開始したコンテナ型トランクルーム施設等を対象に施設開発投資事業量の拡大を推進するとともに、効果的なマーケティング施策の開発やユーザビリティ向上等を図ることにより運営施設の賃貸力を強化し、事業者・利用者・投資家層にとって有効な投資機会を創出していくことで、セルフストレージ市場の拡大と当社の安定的な成長につなげてまいります。
2024年9月期の見通しといたしましては、売上高3,476百万円、営業利益265百万円、経常利益245百万円、当期純利益147百万円を見込んでおります。
該当事項はありません。
該当事項はありません。
当事業年度において実施した設備投資等の総額は
なお、重要な設備の除却、売却等はありません。
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2023年9月30日現在 |
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事業所名 (所在地) |
セグメントの名称 |
設備の 内容 |
帳簿価額(千円) |
従業員数 (名) |
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建物 |
構築物 |
工具、器具 及び備品 |
土地 (面積㎡) |
その他 |
合計 |
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本社 (東京都千代田区) |
ビジネスソリューション サービス
ターンキーソリューションサービス
その他 |
業務施設 |
11,566 |
- |
7,747 |
- |
15,223 |
34,537 |
29(9) |
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東金倉庫 (千葉県東金市) |
ビジネスソリューション サービス |
同上 |
12,174 |
2,577 |
601 |
7,000 (794) |
- |
22,353 |
1(-) |
(注)1.現在休止中の主要な設備はありません。
2.帳簿価額のうち「その他」は、ソフトウエアであります。
3.本社事務所は賃借しており、年間賃借料は23,166千円であります。
4.従業員数欄の(外書)は、契約社員の員数を記載しております。
(1)重要な設備の新設等
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事業所名 (所在地) |
セグメントの名称 |
設備の内容 |
投資予定金額 |
資金調達方法 |
着手及び完成予定年月 |
完成後の増加能力 |
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総額 (千円) |
既支払額 (千円) |
着手 |
完了 |
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本社 (東京都 千代田区)
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ビジネス ソリューション サービス |
管理機能強化及び業務効率化のための全社基幹システム等 |
5,000 |
2,500 |
自己資金 |
2023年9月 |
2023年12月 |
注 |
(注)完成後の増加能力については計数把握が困難であるため、記載を省略しております。
(2)重要な設備の除却等
該当事項はありません。