第2【事業の状況】

1【事業等のリスク】

当中間連結会計期間において、当半期報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項の発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」についての重要な変更はありません。

 

2【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

詳細につきましては、2024年8月9日に当社ウェブサイト(*)に掲載しております「2024年12月期 第2四半期決算説明資料」をご参照ください。

(*)https://www.jinushi-jp.com/(IR情報、ニュースリリース)

 

(1)経営成績の状況

当社は、「JINUSHIビジネス(※)を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げております。

 

(※)JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

 

当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の4つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを確立してまいりました。

2024年6月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計410案件、約5,057億円に拡大しています。

 

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なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍まで拡大しております。当社は2022年2月に5年間(2022年12月期~2026年12月期)を計画期間とする中期経営計画(以下、中計)を発表しておりますが、中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

 

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当中間連結会計期間においても、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

この結果、当中間連結会計期間の売上高は44,929百万円(前年同期比333.1%増)、営業利益は6,962百万円(同903.6%増)、経常利益は7,100百万円(同898.2%増)、親会社株主に帰属する中間純利益は5,242百万円(同339.3%増)となりました。

仕入(契約ベース)については、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、土地のオフバランスといった成長戦略により、当中間連結会計期間においては、44件・29,800百万円(前年同期比1件減・4,800百万円減)となりました。契約件数については、過去最高の年間仕入契約件数となった前連結会計年度と同様に好調に推移しています。また、テナント数においては、2024年6月末時点で134社となるなど、大きく増加しています。

 

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地主プライベートリート投資法人(以下、「地主リート」といいます。)につきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金基金や生損保といった長期投資家から評価を得ています。地主リートは運用開始後8年連続で増資を実現し、2024年1月時点における運用資産規模は2,216億円となりました。中計の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでいます。

 

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引き続き、中計の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。

 

 

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

なお、「第4 経理の状況 1 中間連結財務諸表 注記事項(セグメント情報等)」にて記載の通り、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。また、前年同期比の数値については、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づいて作成しております。

   ① 不動産投資事業

不動産投資事業におきましては、売上高は43,723百万円(前年同期比361.7%増)、セグメント利益は8,121百万円(同287.2%増)となりました。

   ② 不動産賃貸事業

不動産賃貸事業におきましては、売上高は504百万円(前年同期比46.3%増)、セグメント利益は258百万円(同

125.5%増)となりました。

   ③ 資産運用事業

資産運用事業におきましては、売上高は693百万円(前年同期比26.2%増)、セグメント利益は406百万円(同

15.2%増)となりました。

 

(2)財政状態に関する説明

資産、負債及び純資産の状況

当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ5,901百万円増加し、107,383百万円となりました。これは主に、当中間連結会計期間において、現金及び預金が3,772百万円増加したことに加え、販売用不動産が557百万円増加したこと等によります。

負債の部は前連結会計年度末に比べ、956百万円増加し、70,937百万円となりました。これは主に、長期借入金が1,698百万円増加した一方、短期借入金が730百万円減少したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ4,944百万円増加し、36,446百万円となりました。これは主に、利益剰余金が4,337百万円増加したこと等によります。なお、当中間連結会計期間末における自己資本比率は33.7%となりました。

 

(3)キャッシュ・フローの状況

 当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末比で3,909百万円増加し、26,657百万円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

当中間連結会計期間における営業活動の結果、税金等調整前中間純利益が7,099百万円となった一方、販売用不動産の取得による棚卸資産283百万円増加や、法人税等の支払額2,027百万円等により、増加した資金は4,853百万円(前年同期比22,647百万円の増加)となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

当中間連結会計期間における投資活動の結果、減少した資金は1,388百万円(前年同期比4,957百万円の減少)となりました。尚、主な要因は投資有価証券の取得1,000百万円による資金減少です。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

当中間連結会計期間における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は30,654百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達32,824百万円等を行った結果、増加した資金は107百万円(前年同期比13,678百万円の減少)となりました。

 

(4)経営方針・経営戦略等

当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略について重要な変更はありません。

 

(5)優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

 

(6)研究開発活動

該当事項はありません。

 

3【経営上の重要な契約等】

当社は2024年7月11日開催の取締役会において、新株式発行及び自己株式の処分並びに当社株式の売出しに関して決議し、2024年7月23日に条件決定した、新株式発行と自己株式の処分については、2024年7月29日に払込が完了しております。また、当社株式の売出しに関連する第三者割当による新株式発行については、2024年8月27日に払込が行われる予定であります。

詳細は、「第4 経理の状況 1 中間連結財務諸表 注記事項(重要な後発事象)」に記載のとおりであります。