(1)会社の経営の基本方針
当社グループは、「空間は、もっと人の力になれる。」をグループ共通の経営理念として掲げております。場所ごとに最高の空間を生み出すために極限まで企画を追求し、長年培ってきたプロジェクトマネジメント力と品質管理能力によって、住む・働く・遊ぶ、人々の日常のあらゆる場面が快適で豊かになるための空間を創造することを目指しております。
(2)目標とする経営指標
2020年9月期における売上高17,962百万円、営業利益858百万円を目標としております。
(3)中長期的な会社の経営戦略
当社グループを取り巻く環境は、2020年東京オリンピック・パラリンピック開催に向けたインフラ整備や消費税率の引き上げを始めとした税制改正等、経済環境の変化による景気の変動が予想されます。このような環境変化に備え着実な事業の成長を実現するために、景気変動に極力左右されないバランスのとれた事業ポートフォリオの構築を強化してまいります。具体的には、他社との差別化を図れる企画開発力・デザイン力を活かし、東京23区を中心とした開発エリアにおいて、分譲マンション、賃貸マンション、オフィスといった多様なメニューの開発物件を供給することに加え、収益不動産事業や子会社を通じた九州地域での不動産開発事業にも取り組むことで、グループ全体の継続的な収益向上と不動産投資のリスク分散を図ってまいります。
(4)会社の対処すべき課題
当社グループは、財務基盤を強化するとともに、当社の強みである企画開発力を活かすべく、既存事業の拡大をはじめ、自社開発物件や収益不動産の多様化を図り、日本の不動産市場に存在する投資機会を取り込み、成長スピードを上げ収益性を向上させることを、解決すべき必須の課題と考えております。
事業別の対処すべき課題は、次のとおりであります。
1)不動産開発事業
建築費及び用地費等の原価の低減、企画力を活かした物件の開発などにより、利益率の向上を図ってまいります。場所ごとに最高の空間を生み出すための企画を極限まで追求することで、用地情報を有効に活かし、東京23区を中心とした事業エリアでの開発物件の供給拡大を行うとともに、当社ブランドを浸透させてまいります。
また、子会社を通じて、福岡をはじめとした九州地域での不動産開発事業にも取り組んでまいります。
2)不動産ソリューション事業
他社との差別化を図れる企画開発力を活かし、バリューアップの対象物件や手法の幅を広げ、中長期的に安定した不動産のポートフォリオを構築してまいります。
3)その他事業
既存事業とシナジーのある事業の構築を進めてまります。
当社グループは、以上のような経営方針の下、当社の発想力を発揮した事業展開を推進することで、着実な企業価値の向上を実現してまいります。
当社グループの事業内容その他に関するリスクについて、投資家の皆様の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしも事業内容その他のリスクに該当しない事項についても、投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資家の皆様に対する積極的な情報開示の観点から記載しております。
当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識したうえで、その発生の予防又は回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。
また、以下の記載は本株式への投資に関するリスクを全て網羅するものではありませんのでご留意下さい。
なお、文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。
(1)経済状況及び不動産市況について
当社グループは、景気動向、金利動向、地価動向、不動産販売価格動向、不動産税制等の影響を受けやすいため、大幅な金利の上昇等、諸情勢に変化があった場合には、用地及び収益不動産の仕入、販売価格や販売スケジュール及びたな卸資産評価損の計上等、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(2)法的規制等について
当社グループの属する不動産業界は、「建築基準法」、「国土利用計画法」、「都市計画法」、「宅地建物取引業法」等、建築や不動産取引に関わる多数の法令及び各自治体で定められる建築に関する条例等の法的規制を受けております。このため、将来におけるこれらの法的規制の改廃、大幅な変更、新法の制定等により、事業計画の見直しの必要が生じる場合やこれらの法的規制等に定める事項に違反した場合等には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(3)業績の変動要因について
当社グループの不動産開発事業並びに不動産ソリューション事業における不動産の売却収入は、不動産売買契約締結後、顧客への引渡しが完了した時点で売上を計上しております。このため、当社グループの業績を四半期ごとに比較した場合、マンションの竣工や引渡しのタイミングにより売上高及び経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が変動するため、四半期ごとの業績は必ずしも他の四半期の業績と比較して均一にはならず、各四半期の業績の偏重の度合は過年度の四半期業績と同様になるとは限りません。また、仕入計画の未達、販売の不振、不動産売買契約締結後のキャンセル、建築工期の遅延や建築確認手続の遅延等により引渡し時期が各決算期末を越えた場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(4)たな卸資産の評価及び固定資産の減損に関する会計処理の適用等について
当社グループの不動産開発事業において開発した販売用不動産、開発中の仕掛販売用不動産並びに不動産ソリューション事業のバリューアップにおいて取得した販売用不動産について、経済情勢や不動産市況の悪化等により販売用不動産としての価値が帳簿価額を下回った場合には、たな卸資産の簿価切下げ処理に伴う評価損が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
また、当社グループが安定的な収益及びキャッシュ・フローを長期的に獲得することを目的として保有している賃貸等不動産について、減損の兆候があり、当該保有不動産の生み出す割引前将来キャッシュ・フローの総額が帳簿価額を下回った場合は、減損損失が発生し、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、日本の会計制度は、国際財務報告基準導入に伴いそれまでの会計基準が大きく改訂される可能性があり、企業の財政状況及び業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(5)土壌汚染対策等について
土地の汚染調査や汚染の除去等の安全対策を義務付けた「土地汚染対策法」が2003年2月15日に施行されております。当社グループの分譲マンション開発事業及び不動産ソリューション事業における土地仕入に際しては、当該土地の過去の地目、所有者、住宅地図等から地歴を調査し、当該土地について土壌汚染の有無を検討しております。当該土地において過去に工場等の存在が確認され、汚染の可能性がある場合は土壌汚染調査を行い、土壌汚染が判明した場合には専門業者による汚染原因の除去等を実施しております。これらの土壌汚染対策費用については、原則として売主による費用負担として不動産売買契約書に定めておりますが、当該土地の近隣地からの汚染物質の流入による二次汚染等、売主の責に帰さない事由による土壌汚染については、当社で費用負担が発生する場合があります。当社が取得を予定している土地や既に取得した事業用地において土壌汚染が発見された場合、追加的な土壌汚染対策費用の発生や土壌汚染の除去工事による建築スケジュールの遅延等により、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(6)開発物件に対する周辺住民からの訴訟等について
当社グループが事業化する開発物件については、関係する法律、自治体の条例等を十分検討したうえで、周辺環境との調和を重視した開発計画を立案するとともに、周辺住民に対し事前に説明会を実施するなど十分な対応を講じております。しかしながら、事業化する開発物件において、土壌汚染、当該近隣地域の日照・眺望問題等の発生に起因する開発遅延や、開発段階における建設中の騒音、物件の瑕疵の発見、管理状況に対するオーナーからのクレーム、入退去時の居住者とのトラブル等の発生を理由とする又はこれらに起因する訴訟その他の請求が発生する可能性があり、その場合には、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(7)物件に纏わる費用について
不動産には、権利、地盤、地質、構造などに関して欠陥、瑕疵等が存在している可能性があります。当社グループは、品質管理部により品質チェックを行って事業を推進しておりますが、欠陥、瑕疵等の状態によっては、資産価値の低下を防ぐために、予定外の費用を負担せざるを得ない場合があります。
またプロジェクトは、設計並びに建築工事等を設計事務所や建設会社等に発注しております。設計会社並びに建設会社の選定から工程の進捗に至るまで、入念に外注先管理を行っておりますが、外注先の倒産や工事中の事故などが発生した場合、工事の遅延・中止・建築費用の上昇などにより、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。
(8)個人情報の漏洩について
当社グループは、多数のお客様の個人情報等をお預かりしております。当社グループでは、プライバシーマーク(認定番号第10700010(07)JIS Q15001:2006準拠)を取得しており、個人情報については、厳重に管理しております。また、社内の情報管理システムを強化するとともに、従業員等に対する教育・研修等により情報管理の重要性の周知徹底を行っております。しかしながら、これらの対策にもかかわらず個人情報が外部に漏洩した場合には、当社グループの社会的信用等に影響を与え、業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(9)偶然不測の事故・自然災害について
火災、落雷、大雨及び地震等の天災や戦争、暴動、テロ等の人災により、当社グループの開発物件及び当社が保有している物件について滅失、劣化又は毀損等が生じた場合、当社グループの業績等に影響を及ぼす可能性があります。
(10)瑕疵担保責任について
当社グループが事業化する開発物件については、信頼しうる施工会社に建設工事を発注し、各工程での重要ポイントを確認し、体系的な品質管理による高品質な開発物件の提供を行っておりますが、万一、建物竣工後、設計・施工上の不具合等に起因する売主としての瑕疵担保責任を問われた場合には、売買契約の錯誤無効や損害賠償請求の訴訟の対象とされる可能性があります。これらの訴訟等の内容及び結果によっては、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。また、土地については、土地の仕入時及び開発中において一定の調査を行っておりますが、物件の引渡し後に瑕疵が発見され、当社グループが是正又は賠償する必要が生じた場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。
(1)経営成績等の状況の概要
当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりであります。
① 経営成績の状況
当連結会計年度におけるわが国の経済は、雇用・所得環境の改善を背景に個人消費が底堅く推移するなど緩やかな回復基調が続いております。一方、米中貿易摩擦の深刻化や中国経済の鈍化、英国のEU離脱問題をはじめとした地政学的リスクの高まり等、企業を取り巻く環境は不透明な状況が続いております。
当社グループが属する不動産業界におきましては、地価の上昇傾向を背景に、開発用地取得の競争激化や人件費の高騰による建築費用の高止まりは依然続いているものの、金融緩和政策による低金利を下支えとした国内投資意欲は継続しており、事業環境は堅調な企業収益による底堅い需要が続いております。
このような事業環境のなか、当社グループは不動産開発事業において、前期からの繰越物件である共同事業物件の一部を含む分譲マンション4物件及び戸建て4戸、土地での売却を含む賃貸マンション21プロジェクト及びオフィス事業1プロジェクトの売却を行い、不動産ソリューション事業においては、バリューアップ物件11棟を売却するとともに、分譲開発用地1プロジェクト、賃貸マンション・オフィス開発用地27プロジェクト、不動産ソリューション事業4プロジェクトの取得を進めてまいりました。
この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高21,020百万円(前連結会計年度比:10,568百万円増)、営業利益1,000百万円(前連結会計年度比:325百万円増)、経常利益503百万円(前連結会計年度比:46百万円減)、親会社株主に帰属する当期純利益389百万円(前連結会計年度比:46百万円減)となりました。
セグメントの業績の概要は、以下のとおりであります。なお、各セグメントの売上高の金額は、セグメント間の内部売上高を含めない数値を記載しております。また、当連結会計年度より、経営管理区分の変更に伴い「不動産ソリューション事業」に含めていた収益不動産開発事業を「その他事業」に組み替えております。同様に、会計方針等についても変更を行っております。詳細は、「第5 経理の状況 1.連結財務諸表 注記事項(会計方針の変更)」に記載のとおりであります。前年比較については、前年の数値を変更後のセグメント区分に組み替えた数値、及び会計方針の変更を遡及適用した数値で比較しております。
(不動産開発事業)
当連結会計年度における売上高は11,108百万円(前連結会計年度比:4,207百万円増)、営業利益は1,407百万円(前連結会計年度比:595百万円増)となりました。
当社グループの不動産開発事業は、分譲マンション開発及び賃貸マンション開発並びにオフィス開発に分かれており、その売上高及び営業利益は次のとおりであります。
分譲マンション開発
当連結会計年度における売上高は1,691百万円(前連結会計年度比:219百万円減)、営業損失は87百万円(前連結会計年度:営業利益125百万円)となりました。
前連結会計年度においては、ASCOTPARK1物件及び共同事業1物件を売却いたしました。当連結会計年度においては繰越物件である共同事業物件の一部を含む分譲マンション4物件及び戸建て4戸を売却いたしました。
賃貸マンション開発
当連結会計年度における売上高は7,914百万円(前連結会計年度比:2,923百万円増)、営業利益は1,315百万円(前連結会計年度比:628百万円増)となりました。
前連結会計年度は12物件の売却をいたしました。当連結会計年度においては、21物件を売却いたしております。なお、「FAREウエハラコマチ」、「FAREウエハラノイエ」は2019年度グッドデザイン賞を受賞しました。2018年度「FARE下北沢Ⅱ・Ⅲ」、2017年度「FARE代々木上原」、2016年度「FARE祐天寺」に続き、FAREシリーズの賃貸マンションは4年連続の受賞となりました。
オフィス開発
当連結会計年度における売上高は1,503百万円(前連結会計年度:売上高なし)、営業利益は179百万円(前連結会計年度:営業損益なし)となりました。当連結会計年度において1物件の売却をいたしております。
(不動産ソリューション事業)
当連結会計年度における売上高は9,826百万円(前連結会計年度比:6,363百万円増)、営業利益は72百万円(前連結会計年度比:357百万円減)となりました。当社グループの不動産ソリューション事業は、バリューアップ事業並びに不動産コンサルティング、不動産仲介等に分かれており、その売上高及び営業損益は次のとおりであります。
バリューアップ
当連結会計年度における売上高は9,274百万円(前連結会計年度比:6,040百万円増)、営業利益は48百万円(前連結会計年度比:営業利益346百万円減)となりました。
前連結会計年度においては、3物件を売却いたしました。当連結会計年度においては11物件の売却をいたしております。
不動産コンサルティング、不動産仲介、その他
当連結会計年度における売上高は551百万円(前連結会計年度比:322百万円増)、営業利益は24百万円(前連結会計年度比:10百万円減)となりました。
主に不動産ソリューション事業におけるバリューアップ以外の事業を集約しております。
(その他事業)
当連結会計年度における売上高は84百万円(前連結会計年度比:2百万円減)、営業損失は5百万円(前連結会計年度:営業損失49百万円)となりました。
② 財政状態の状況
1) 資産
当連結会計年度末の資産残高は、27,879百万円(前連結会計年度末:27,918百万円)となり、前連結会計年度末と比較して38百万円減少いたしました。
流動資産残高は、25,734百万円(前連結会計年度末:25,947百万円)となり、前連結会計年度末と比較して213百万円減少いたしました。主な要因として、仕掛販売用不動産が3,160百万円増加した一方で、販売用不動産が3,742百万円減少したこと等によります。
固定資産残高は、2,122百万円(前連結会計年度末:1,906百万円)となり、前連結会計年度末と比較して215百万円増加いたしました。主な要因はのれんが149百万円、長期前払費用が48百万円増加したこと等によります。
繰延資産残高は、23百万円(前連結会計年度末:63百万円)となり、前連結会計年度末と比較して40百万円減少いたしました。これは、第三者割当てによる新株式の発行及び新株予約権の発行に係る費用を償却したことによります。
2) 負債
当連結会計年度末の負債残高は、16,260百万円(前連結会計年度末:16,688百万円)となり、前連結会計年度末と比較して427百万円減少いたしました。流動負債残高は、9,540百万円(前連結会計年度末:5,239百万円)となり、前連結会計年度末と比較して4,301百万円増加いたしました。主な要因として、一年内返済予定の長期借入金が3,490百万円、買掛金が668百万円増加したこと等によります。
固定負債残高は、6,719百万円(前連結会計年度末:11,449百万円)となり、前連結会計年度末と比較して4,729百万円減少いたしました。主な要因として、長期借入金が4,738百万円減少したこと等によります。
3) 純資産
当連結会計年度末の純資産残高は、11,619百万円(前連結会計年度末:11,229百万円)となり、前連結会計年度末と比較して389百万円増加いたしました。主な要因として、当連結会計年度において親会社株主に帰属する当期純利益389百万円を計上したことによります。
③ キャッシュ・フローの状況
(営業活動によるキャッシュ・フロー)
営業活動によるキャッシュ・フローは、3,044百万円の収入(前連結会計年度:14,822百万円の支出)となりました。主な要因として、売却によりたな卸資産の減少額1,907百万円があったこと等によります。
(投資活動によるキャッシュ・フロー)
投資活動によるキャッシュ・フローは、39百万円の支出(前連結会計年度:52百万円の支出)となりました。
主な要因として、敷金及び保証金の差入による支出14百万円及び連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出23百万円があったこと等によります。
(財務活動によるキャッシュ・フロー)
財務活動によるキャッシュ・フローは、2,301百万円の支出(前連結会計年度:11,004百万円の収入)となりました。主な要因として、たな卸資産の取得に伴う長期借入れによる収入9,678百万円があったものの、たな卸資産の売却に伴う長期借入金の返済による支出11,838百万円があったこと等によります。
④ 生産、受注及び販売の実績
1) 生産及び受注実績
当社グループの「不動産開発事業」「不動産ソリューション事業」及び「その他事業」は、生産及び受注実績を定義することが困難であるため、生産及び受注実績の記載はしておりません。
2) 仕入実績
当連結会計年度の仕入実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
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セグメントの名称 |
当連結会計年度 (自 2018年10月1日 至 2019年9月30日) |
|
|
|
金額(百万円) |
前年同期比(%) |
|
不動産開発事業 |
6,395 |
75.6 |
|
不動産ソリューション事業 |
3,043 |
28.5 |
|
その他事業 |
- |
- |
|
合計 |
9,438 |
49.3 |
(注)当連結会計年度のセグメント間の取引はありません。
3) 販売実績
当連結会計年度の販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。
|
セグメントの名称 |
当連結会計年度 (自 2018年10月1日 至 2019年9月30日) |
|
|
|
金額(百万円) |
前年同期比(%) |
|
不動産開発事業 |
11,108 |
161.0 |
|
不動産ソリューション事業 |
9,826 |
283.7 |
|
その他事業 |
84 |
97.2 |
|
合計 |
21,020 |
201.1 |
(注)1.セグメント間の取引については相殺消去しております。
2.最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。
|
相手先 |
前連結会計年度 (自 2017年10月1日 至 2018年9月30日) |
当連結会計年度 (自 2018年10月1日 至 2019年9月30日) |
||
|
金額(百万円) |
割合(%) |
金額(百万円) |
割合(%) |
|
|
芙蓉総合リース株式会社 |
2,150 |
20.6 |
- |
- |
|
ロードスターキャピタル株式会社 |
- |
- |
3,000 |
14.3 |
3.本表の金額には、消費税等は含まれておりません。
(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容
経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。
なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。
① 重要な会計方針及び見積り
当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、決算日における資産及び負債の報告のうち、報告期間における収入、費用の報告数値に影響を与える見積りは、主にたな卸資産の評価、有形固定資産の評価、投資有価証券の評価、貸倒引当金、繰延税金資産の回収可能性及び法人税等であり、継続して評価を行っております。
なお、見積り及び判断、評価については、過去の実績や状況に応じて合理的と考えられる要因等に基づき行っておりますが、見積り特有の不確実性があるため、実際の結果は異なる場合があります。
② 当連結会計年度の経営成績の分析
当社グループは、不動産開発事業において分譲マンション4物件及び戸建て4戸、賃貸マンション21プロジェクト及びオフィス事業1プロジェクトを、不動産ソリューション事業においてバリューアップ物件11棟の売却等を行いました。
この結果、当社グループの当連結会計年度における経営成績は、売上高21,020百万円(前連結会計年度比:10,568百万円増)、営業利益1,000百万円(前連結会計年度比:325百万円増)、経常利益503百万円(前連結会計年度比:46百万円減)、親会社株主に帰属する当期純利益389百万円(前連結会計年度比:46百万円減)となりました。
1) 売上高
当連結会計年度における売上高は21,020百万円となりました。
なお、詳細につきましては、「(1)経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」をご参照下さい。
2) 売上原価・売上総利益
当連結会計年度における売上原価は18,161百万円(前連結会計年度比:9,664百万円増)となり、売上総利益は2,858百万円(前連結会計年度比:903百万円増)となりました。
前連結会計年度と比較して、不動産開発事業及び不動産ソリューション事業において、不動産の売却件数が増加しております。
3) 販売費及び一般管理費・営業利益
当連結会計年度における販売費及び一般管理費は1,857百万円(前連結会計年度比:577百万円増)となりました。
前連結会計年度と比較して、不動産の売却件数が増加したことに伴う仲介手数料並びに、控除対象外消費税及び地方消費税の増加等により租税公課が増加しております。
その結果、当連結会計年度の営業利益は、1,000百万円(前連結会計年度比:325百万円増)となりました。
4) 営業外損益・経常利益
当連結会計年度における営業外収益は29百万円(前連結会計年度比:126百万円減)となりました。主な要因として、不動産売買契約に基づく契約違約金収入の減少等によります。
当連結会計年度における営業外費用は526百万円(前連結会計年度比:246百万円増)となりました。主な要因として、借入に伴う支払利息の増加等によります。
その結果、当連結会計年度の経常利益は503百万円(前連結会計年度比:46百万円減)となりました。
5) 特別損益・当期純利益
当連結会計年度における特別損失は17百万円(前連結会計年度比:13百万円増)となりました。主な要因として、減損損失を計上したこと等によります。
その結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は486百万円(前連結会計年度比:60百万円減)となり、法人税等を計上し、当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は389百万円(前連結会計年度比:46百万円減)となりました。
③ 資本の財源及び資金の流動性
当社グループの主な資金需要は、開発用地の取得費及び建築費、バリューアップ物件の取得費のほか、各事業における販売費及び一般管理費等の運転資金であります。
これらの資金需要に対し必要な資金を安定的に確保するため、プロジェクトごとに調達金額、期間、金利等の条件を比較のうえ借入れ先を選択し、主に金融機関より、計画的に資金の調達を行っております。
当社は、2018年10月31日開催の取締役会において、福岡県福岡市に所在する地場分譲マンション開発会社の株式会社シフトライフの発効済株式の全てを取得し、子会社化することについて決議し、同日付で株式譲渡契約を締結いたしました。
詳細は、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表等(1)連結財務諸表 注記事項(企業結合等関係)」に記載のとおりであります。
該当事項はありません。